令和7年1月12日　提出 南伊豆 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南伊豆 -2 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　河口　健   TEL.

鑑定評価額 6,380,000 円  １㎡当たりの価格 19,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 賀茂郡南伊豆町青市字野辺１１０４番５ ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 等が見られる住宅地 域 北西4m町道 水道 下田 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　４ｍ町 道 交通 施設 下田駅西方 8.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に農地、山林等が広がる中に住宅が散在する農家住宅地域で、特段の変動要因は認められない。地域経済は コロナ禍から回復しつつあるが、若年人口の減少・高齢化等により土地の需要は弱く、地価は下落と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南伊豆町を中心として周辺市町の住宅地域。主たる需要者は同一需給圏内の各市町に地縁のある個人であ り、圏外からの流入は別荘地を除いて少ない。下田市との境界寄りに位置する農家住宅地域で、文教施設への接近性に やや優るが、人口の減少傾向の継続、高齢化の進行等により宅地需要は減退している。当該地域の取引の中心価格帯は 、土地は１８０㎡で５００～８００万円程度、新築戸建住宅で１５００～２２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地周辺は、農地、山林等が広がる中に自用の戸建・農家住宅が散在する典型的な農家住宅地域であり、既成集 落のため原価法の適用は断念し、アパート等に対する需要は乏しく合理的な賃貸経営が見込めないため、収益還元法の 適用も断念した。当地区は自己居住目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が形成されるものと認められるから 、実証性を有する比準価格を中心に、地域の需給動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光業は夏場の海水浴等を中心に回復しつつ ある。政策による転入者もいるが、生産年齢 人口の減少により宅地需要は弱く、地価は下 落している。 鯉名川沿いの田や高台の果樹園等の他は山林 等が占め、地域要因に特段の変動はない。地 縁性を有する農家住宅地域であり、域外から の需要は弱い。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％