令和7年1月12日　提出 東伊豆 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東伊豆 5-1 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　河口　健   TEL.

鑑定評価額 8,740,000 円  １㎡当たりの価格 63,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 賀茂郡東伊豆町稲取字前ノ田５６２番１２外 ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 台形 1:1.5 店舗兼住宅 ＲＣ3 土産店、小売店舗等 が多い駅前の商業地 域 北東9m町道 水道 伊豆稲取近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ９ｍ　町道 交通 施設 伊豆稲取近接 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 稲取駅前の商業地域であるが、漁業や観光業の衰退、群発地震等の自然災害もあり、商況の停滞が続いてきた。 コロナが収束し経済活動は正常化しつつあるが、当面は現状程度の繁華性のまま推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,800 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東伊豆町を中心に、周辺市町の商業地域。需要者の中心は東伊豆町の小規模個人事業主で、圏外からの需 要は弱い。近隣地域は駅に近い既成商業地域で未利用地は少ない。しかし、コロナ禍からの回復の兆しは見られるが不 確実で、商況の悪化の流れを脱し切れてはおらず、依然として新規店舗用地需要は弱いため、地価は下落傾向で推移。 商業地の取引は複合不動産が多く、バラツキがあるため、中心価格帯や総額の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の土産物店、飲食店等を中心とする駅前の商業地域である。元来テナント需要が弱い上に、商況低迷の ため賃料水準の低下や空室率の上昇等により収益価格は比準価格に比べて低位に求められた。取引は自用目的での収益 性が重視されて行われることが多く、かつ同一需給圏内において信頼性を有する取引事例が得られた。よって、実証的 な比準価格を採用し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河津 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,300 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 84.8] [100.0] 100 63,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基盤産業の漁業が衰退し、観光業は回復の兆 しが見えるも不確実で、生産年齢人口が減少 し、別荘地を除き、宅地需要は弱く、地価は 下落傾向にある。 稲取駅前の商業地域であるが、観光客の賑わ いは昔ほどはなく、経済活動が正常化しつつ あるものの、新規店舗用地の需要は弱いまま である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -18.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％