令和7年1月14日　提出 東伊豆 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東伊豆 -2 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　細川　豊昭   TEL.

鑑定評価額 4,410,000 円  １㎡当たりの価格 26,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月4日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 賀茂郡東伊豆町白田字山ノ根４８６番３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅、農家住宅 の混在する住宅地域 北東4.8m町道 水道 片瀬白田 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北４．８ ｍ　町道 交通 施設 片瀬白田駅　北西方 900m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅、戸建住宅が見られる熟成の停滞している住宅地域であり、地域要因に変動は見られず当面は現状の住 環境が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東伊豆町を中心に、下田市及び賀茂郡内の住宅地域。需要者の中心は東伊豆町の居住者であり、別荘地域 を除くと圏外からの流入は少ない。近隣地域は農家住宅、一般住宅が見られる熟成度の停滞している住宅地域であり、 町内中心部との接近性が劣り人口減少より、需要の弱い状況が継続し不動産取引は低迷している。土地は４００～１１ ００万程度、新築戸建住宅で１７００～２４００万程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅、農家住宅を中心とする住宅地域であり、アパート等の収益物件は皆無であり、アパートの建設想 定は非現実的であり収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用の住宅地としての使用を目的とし、居住の快適性・ 利便性が重視されて取引が行われている。かつ同一需給圏内において信頼性を有する取引事例が得られた。よって、実 証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,400 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [102.0] 100 [164.6] [100.0] 100 26,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光業は回復傾向にあるが人口減少が継続し ており、別荘地を除いた取引は低調であり、 地価は下落傾向で推移している。 宅地供給力を有するが、地縁的選好性が強く 外部からの流入が少なく需要が弱いため、地 価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％