令和7年1月15日　提出 牧之原 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   牧之原 5-1 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　渥美　正樹   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 28,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 牧之原市波津字新丁７２１番１外 ②地積 　(㎡) 614   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:3.5 店舗、住宅兼倉庫 Ｓ2 低層の小売店舗等が 建ち並ぶ既成商業地 域 南東16m県道 水道 金谷 19.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   350 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  48.0 ｍ、規模　　       620 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧相良町中心部の日用生活品 等の小売店舗が建ち並ぶ商業 地域。 街 路 １６ｍ　　県道　 交通 施設 金谷駅南東方 19.0km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旧相良町中心部の旧来からの商店街で、ショッピングセンター等の核となる店舗もなく集客力は弱く、繁華性に 乏しく津波のリスクも抱え、今後しばらくは下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階程度の店舗住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は榛南地区の日用品店舗を中心とした近隣商業地域一円。需要者の中心は地元の小売業を営む比較的資本力 の弱い個人または法人である。既存の商店街の商況は店舗の老朽化や経営者の老齢化等により低迷しており、震災によ る津波のリスクもあり、旧来の商業地域の空洞化が依然として続いている。規模１５０㎡程度で４００万～８００万円 を中心に、画地規模は多様であり、その価格帯は広い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 求められた試算価格は比準価格のみであり、低層の店舗兼住宅としての利用が中心でその多くは自用であり、収益価格 は、試算しなかった。また取引事例は類似地域において信頼性を有する事例を収集し得た。よって標準地価格の決定に 際しては、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　牧之原 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,500 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [127.1] [100.0] 100 28,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津波への懸念に加え、景気の先行き不透明感 のほか大規模店舗への顧客の流出により不動 産需要は引き続き縮小している。 古くからの商業地域で、大規模店舗との競合 により収益性が悪化し、津波リスクもあり、 需要は大きく縮小した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％