鑑定評価書

令和7年1月10日　提出
伊豆の国 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊豆の国 5-2

静岡県

静岡第１

氏名

不動産鑑定士　和泉　清明

TEL.

鑑定評価額

10,400,000 円

１㎡当たりの価格

75,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	62,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊豆の国市大仁字中宿４４８番８				②地積　(㎡)	137 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,390)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｗ3	小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域	西6.5m市道	水道、下水	大仁 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

６．５ｍ市道

交通

施設

大仁駅北東方

200m

法令

規制

商業
(90,390)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

地元購買力の低下、商店主の高齢化などから空き店舗の増加が予想され、地域経済の衰退傾向が続くものと予測
する。大仁駅への接近性は優るが駅利用者は少なく、地価も今後とも弱含みと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 75,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は伊豆の国市を中心に、隣接する伊豆市等も含む商業地域等。想定される需要者は地元の個人事業者等であ
り、広域からの出店需要は殆どない。古くからの小売店舗や飲食店中心の近隣住民に支えられた商業地域であり、人口
減少、高齢化に伴い商勢は衰退しており、空き店舗も増加している。商業地の取引はきわめて少なく、面積にもバラツ
キが大きいため、需要の中心は抽出は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地の近隣地域内は自用の店舗、事務所及び併用住宅のほか賃貸物件も見られるが、商業事業者向けの賃貸不動産取
引市場の成熟の程度は総じて低い。このため価格形成においては地域間の水準比較により重きを置く傾向にある。した
がって、価格実証性に富む比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめて、需給動向、前年公示価格等からの推移の検
討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ後中心産業である観光産業等の回
復の兆しは認められるが、人口減少、高齢化
がより進み商況の回復への動きは鈍い。

大仁駅勢圏の近隣商業地域であるが、店舗の
連たん度は低く、大型店への依存度の高まり
から繁華性は年々低下している。

近隣地域における地位は、中庸であり、特に
記載すべき変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊豆の国 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７Ｋ第１ -34	伊豆の国市		建付地	（　）	台形	南10m県道、中間画地		近商 (80,200)
b	７Ｋ第１ -502	伊豆の国市		建付地	（　）	不整形	西15m国道、中間画地		工業 (60,200)
c	７Ｋ第１ -515	伊豆の国市		更地	（　）	長方形	北東5m市道、中間画地		商業 (80,300)
d	７Ｋ第１ -530	伊豆の国市		建付地	（　）	長方形	西6.5m市道、南4.5m、角地		商業 (100,390)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,631	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 66.5]	77,290	100 [ 105.0]	73,610	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	73,600
b	(　 ) 75,845	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.8]	79,445	100 [ 100.0]	79,445		79,400
c	(　 ) 68,098	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	67,758	100 [ 89.4]	75,792		75,800
d	(　 ) 80,831	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	75,779	100 [ 100.0]	75,779		75,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -33.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,900 円／㎡]

伊豆の国 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の商業地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,736,137	483,708	2,252,429	2,014,330	238,099	（　0.9741） 231,932	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	4,934,723 円　　　　（　 36,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊豆の国 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	80.00	Ｓ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	390 ％	137 ㎡	7.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階２ＤＫ２室、平均専有面積４０．００㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	100.0	80.00	1,870	149,600	3.0	448,800
							0.0	0
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,290	103,200	2.0	206,400
							0.0	0
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		252,800		655,200
								0

⑨年額支払賃料	252,800 円　×　12ヶ月　＝　 3,033,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,033,600 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 303,360 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,730,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	655,200 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,897 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,736,137 円　　　　（　 19,972 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,875 円/㎡　月額支払賃料（　 1,870 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊豆の国 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	115,600 円	28,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	91,008 円	3,033,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 202,300 円	28,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	28,900 円	28,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,900 円	28,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 483,708 円　（　　　　　　 3,531 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,900,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,014,330 円（　　　　　 14,703 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,736,137 円
②総費用	483,708 円
③純収益　①－②	2,252,429 円
④建物等に帰属する純収益	2,014,330 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	238,099 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	231,932 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,693 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,934,723 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

伊豆の国 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	伊豆の国市大仁字中宿４４８番８	0801005797102-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
伊豆の国 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊豆の国 5-2

静岡県

静岡第１

氏名

不動産鑑定士　鍋田　俊彦

TEL.

鑑定評価額

10,400,000 円

１㎡当たりの価格

75,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	62,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊豆の国市大仁字中宿４４８番８				②地積　(㎡)	137 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,390)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｗ3	小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域	西6.5m市道	水道、下水	大仁 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

６．５ｍ市道

交通

施設

大仁駅北東方

200m

法令

規制

商業
(90,390)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗の集積性、繁華性は乏しく商業地域としては衰退傾向で推移するものと予測される。これらを反映して、地
価水準は弱含み傾向に推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 75,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 42,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は伊豆の国市を中心に、函南町や伊豆市等の周辺市町の商業地域である。旧来の近隣商業地域であり需要者
の中心は地元の個人事業者であるが、近隣地域は衰退傾向にあり繁華性、店舗の集積性は高くないため商業地需要は弱
い。また商業背後地においても高齢化、人口減少が進行している。このため旧来の個人商店は減少傾向にあり、空店舗
が増えている。取引の中心は土地で１０００～１５００万円程度とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域では自営の低層店舗が中心であり、衰退傾向が続く近隣商業地域であることから賃貸借市場は十分に熟成して
いない。近隣地域においては自用目的での取引が中心の地域であり、投資目的での取引はみられない。従って、実証性
に優る比準価格を標準として、収益価格は参考に留めて、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、高齢化等を受けて地域経済は衰退
傾向である。広域的な競争力もやや劣ること
から総じて宅地需要は減退傾向が続いている
。

駅には近い旧来の近隣商業地域であるが店舗
の集積性、繁華性は衰退傾向である。回復傾
向も見受けられないことから需要の減退が続
いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊豆の国 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７Ｋ第１ -515	伊豆の国市		更地	（　）	長方形	北東5m市道、中間画地		商業 (80,300)
b	７Ｋ第１ -502	伊豆の国市		建付地	（　）	不整形	西15m国道、中間画地		工業 (60,200)
c	７Ｋ第１ -507	伊豆の国市		建付地	（　）	不整形	北（駅前広場）市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	７Ｋ第１ -530	伊豆の国市		建付地	（　）	長方形	西6.5m市道、南4.5m、角地		商業 (100,390)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,098	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	72,061	100 [ 95.1]	75,774	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	75,800
b	(　 ) 75,845	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.8]	80,005	100 [ 103.7]	77,150		77,200
c	(　 ) 58,893	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 81.0]	90,521	100 [ 116.8]	77,501		77,500
d	(　 ) 80,831	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	75,624	100 [ 100.0]	75,624		75,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +23.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,900 円／㎡]

伊豆の国 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,744,892	478,710	2,266,182	1,986,450	279,732	（　0.9741） 272,487	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	5,797,596 円　　　　（　 42,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊豆の国 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	80.00	Ｓ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	390 ％	137 ㎡	7.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階２ＤＫタイプ２戸、平均専有面積約４０㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	100.0	80.00	1,872	149,760	5.0	748,800
							0.0	0
2～ 2	居宅	80.00	100.0	80.00	1,295	103,600	2.0	207,200
							0.0	0
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		253,360		956,000
								0

⑨年額支払賃料	253,360 円　×　12ヶ月　＝　 3,040,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,040,320 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 304,032 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,736,288 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	956,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,604 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,744,892 円　　　　（　 20,036 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,880 円/㎡　月額支払賃料（　 1,872 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊豆の国 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	114,000 円	28,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	91,210 円	3,040,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 199,500 円	28,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	28,500 円	28,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,500 円	28,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 478,710 円　（　　　　　　 3,494 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,500,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,986,450 円（　　　　　 14,500 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,744,892 円
②総費用	478,710 円
③純収益　①－②	2,266,182 円
④建物等に帰属する純収益	1,986,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	279,732 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	272,487 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,989 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,797,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

伊豆の国 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	伊豆の国市大仁字中宿４４８番８	0801005797102-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考