令和7年1月14日　提出 伊豆の国 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊豆の国 -8 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　山田　啓吾   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 75,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊豆の国市御門字学校前７１番２ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 北5m市道 水道、下水 田京 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 田京駅北方 500m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の利便性に優る住宅地域であり、特段の地域要因の変動は見られず、今後も現状のまま推移するものと 予測される。人口減・高齢化の進行に伴う需要減により地価は暫時軟調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大場駅以南の伊豆箱根鉄道駿豆線沿線における住宅地域一円で、需要者の中心は圏内に在住・通勤するサ ラリーマン等の一次取得者である。国道背後かつ駅に近い既成住宅地域であり、狩野川に近接するため氾濫の危険性が 若干あるが利便性は良い。しかし緩やかな人口減・高齢化の進行により宅地需要は慢性的に弱い。需要の中心となる価 格帯は更地で１，０００万円台の前半程度、建売住宅で２，０００万円台の後半程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成市街地のために積算価格は求められなかった。また自用の戸建住宅が多い住宅地域内の小規模画地であり、経済合 理性のある居住用賃貸建物の想定が難しいことから、収益価格も求めなかった。そこで実証性に優る比準価格を標準と し、代表標準地の価格との均衡に十分留意し、かつ市場の需給動向をも検討の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊豆の国 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,000 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [103.0] 100 [103.5] [100.0] 100 75,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市人口は微減かつ社会減で土地需要は全体的 に減退基調。土地取引件数や新設住宅着工は 減少で推移。 旧大仁町の人口は市全体より減少幅が小さく 、世帯数は微増。警察署の新庁舎が近傍に移 転開署した。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +4.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％