令和7年1月10日　提出 伊豆の国 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊豆の国 -1 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　和泉　清明   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 77,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊豆の国市古奈字中原３６６番１ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ利便性の良い住宅 地域 東5.4m市道 水道、下水 伊豆長岡 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   130 ｍ、南   120 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、５．４ ｍ市道 交通 施設 伊豆長岡駅西方 950m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 概ね成熟した戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因は見られず、当面は現状の 住環境を維持しつつ地価の下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、伊豆箱根鉄道沿線で、概ね三島駅南域・伊豆の国市及び函南町の住宅地域。需要者は、同一需給圏内の 居住者ないし通勤者が大部分を占め、域外からの需要は少ない。伊豆長岡の中心産業である温泉旅館関連業の不振もあ り、個人層の購買力は停滞気味であり、不動産市況も弱含みである。需要の中心は、土地で８００～１，５００万円程 度、新規の土地上に戸建住宅を新築する場合、２，０００～３，０００万円程度の総額となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域にはアパート等の賃貸物件も所在するが、賃貸物件そのものの取引は見られず、自用物件が 中心的な取引である。後述の理由により収益還元法の適用が困難であり、価格形成においては地域間等の水準比較が重 視されている。したがって、実証的な比準価格を標準とし、需給動向及び代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊豆の国 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,000 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [103.0] 100 [103.0] [102.0] 100 77,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ後中心産業である観光産業等の回 復の兆しは認められるが、人口減少、高齢化 がより進み土地取引、建築着工件数ともに減 少傾向。 伊豆長岡駅、量販店等が徒歩圏内であり、相 応の生活利便性を有する住宅地域であるが、 需要は減少傾向にあり地価は弱含みで推移し ている。 近隣地域における地位は中庸であり（道路方 位格差を除く）、特に記載すべき変動はない 。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　  +2.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％