令和7年1月14日　提出 伊豆 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊豆 -5 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　山田　啓吾   TEL.

鑑定評価額 8,530,000 円  １㎡当たりの価格 32,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊豆市本立野字坊６５１番３ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか公営 住宅等も見られる住 宅地域 北東5.7m市道 水道、下水 修善寺 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５．７ ｍ市道 交通 施設 修善寺駅南西方 2.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 城山南麓に位置する旧市街化調整区域内の農家住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。 人口減・高齢化の進行により需要は小さいままで地価は暫時軟調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊豆市内の住宅地域一円で、需要者の中心は市内在住者でありやや地縁性を帯びる。狩野川沿いの既成農 家住宅地域であり、同川を挟んだ東方の日向地区では新たな中学校建設や公園整備等が行われているが、近隣地域の土 地需要惹起には至らず、むしろ人口減・高齢化の進行により宅地需要は慢性的に弱い。取引が少ない中で需要の中心と なる価格帯は更地で５００～１，５００万円までと規模等に応じてばらつき、建売住宅の供給はほとんどない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既存集落にあり、その再調達原価の把握が困難なため積算価格は求められなかった。また対象標準地周辺には公営の集 合住宅があるものの、私営のアパートは見られず賃貸市場が未成熟であり、標準的な賃貸・収益事例を基とする収益還 元法の適用は困難であることから収益価格も求めなかった。そこで実証性に優る比準価格を標準とし、市場の需給動向 をも検討の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の少子高齢化が進み、本年４月から市内３ 中学校が一つに統合される。土地取引件数・ 新設住宅着工は前年並みで推移。 都市計画の線引きがなくなって５年以上が経 過したが、周辺の土地利用状況に大きな変化 は見られない。上記の統合中学校からは近距 離にある。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％