令和7年1月10日　提出 伊豆 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊豆 -3 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　和泉　清明   TEL.

鑑定評価額 7,510,000 円  １㎡当たりの価格 40,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊豆市修善寺字廣瀬３４３９番１ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,172) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかアパ ート等が見られる住 宅地域 北4.3m市道 水道、下水 修善寺 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   140 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　　　４ ．３ｍ市道 交通 施設 修善寺駅南西方 3.3km 法令 規制 （都） ２住居 (60,172) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 修善寺温泉に近い住宅地域で当分は現状のまま推移するものと予測する。土砂災害警戒区域であることから不動 産の需要は低く、地価は弱含みで推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、伊豆箱根鉄道沿線の伊豆市、伊豆の国市の住宅地域。修善寺温泉に近接する地域で、需要者は周辺ホテ ル・旅館関係者及び旧来からの居住者等に限定される。観光業を主とする地域経済の低迷に加え沼津市や三島市との距 離もありベッドタウンとしての需要も弱く、地価は弱含みと見られる。取引が極めて少なく、需要の中心となる価格の 抽出は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域には借上社宅、アパート等の賃貸物件も所在するが、賃貸物件そのものの取引は見られず、 自用物件が中心的な取引である。後述の理由により収益還元法の適用が困難であり、価格形成においては地域間等の水 準比較が重視されている。したがって、実証的な比準価格を標準とし、需給動向及び代表標準地の価格との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊豆の国 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,000 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [103.0] 100 [190.9] [100.0] 100 40,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ後中心産業である観光産業等の回 復の兆しは認められるが、人口減少、高齢化 がより進み不動産需要は減少傾向が続いてい る。 高齢化、人口減少が進み、土砂災害警戒区域 の指定もあり、地価は下落傾向である。 近隣地域における地位は、中庸であり、特に 記載すべき変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +75.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％