令和7年1月14日　提出 湖西 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖西 -9 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　田島　克彦   TEL.

鑑定評価額 9,850,000 円  １㎡当たりの価格 46,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖西市山口字古見田５６７番１６ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 南東5m市道 水道 鷲津 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 鷲津駅西方 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 格別な変動要因は見当たらず、今後も同様の地域環境で推移すると予測する。行政的規制から実需は少ないが、 利便性は比較的優ることから、地価水準は若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね湖西市及び浜松市西部の住宅地域である。需要の中心は市内在住者及び在勤者の１次取得者で、周辺 市からの転入は限定的である。公共施設、商業施設に近く生活利便性に優れることから、需要は底堅い。土地は８００ 万円～１，２００万円程度、新築の戸建物件で２，０００万円～３，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の住宅地域で、周辺利用状況や行政的規制等から合理的な賃貸物件の想定が困難なため、収益価格は 試算できなかった。当該地域は自己用戸建住宅の取引が中心で、実際の取引に当たっては居住の快適性が重視され、周 辺地価相場をも参考に取引される地域である。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、市場動向等に留意し て、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高の影響には留意を要するが、概ね市街 地の需要は堅調、選好性の劣る郊外部は弱含 みであり、立地条件等による個別化傾向が強 まっている。 周辺には農地も見られるが、市役所に近く比 較的利便性に優れることから、需要は底堅い 。格別な変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％