令和7年1月10日　提出 裾野 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   裾野 9-1 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　柳田　毅   TEL.

鑑定評価額 50,400,000 円  １㎡当たりの価格 50,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 裾野市千福字東田７３番３外 ②地積 　(㎡) 1,000   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 台形 1:2.5 工場兼事務所 中小規模の工場等の ほか農地も見られる 工業地域 北西10m市道 水道 裾野 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道すぐ背後の中小工業地域 。 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 裾野駅北西方 2.2km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場等が主体の工業地域であり、当面は概ね現状維持程度と考えられる。中小規模工場用地は需要が 相対的に弱く、地価も若干弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は裾野市及び隣接市町に形成される工業地域を中心とし、静岡県東部全域に及ぶ圏域。需要者は県内の中小 規模の製造業者を中心に一部県外企業の需要も見込まれる。近隣地域は中小規模の工場を主体とするが、幹線道路との アクセスに優れるため流通業務系の需要も認められる。当該地域は、中小製造業の需要はやや弱いものの、比較的恵ま れた立地条件等から堅調な流通業務系の需要も見込まれ、地価はやや弱含みながら概ね安定的と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域とその周辺は自用の中小規模工場等が中心の地域で、賃貸用の工場・倉庫等の収益物件は殆ど見られない。賃 貸市場が未成熟な地域で合理的・安定的な賃貸経営は困難と判断されるため、本件では収益価格は試算しない。当該地 域では、自用目的の取引により市場が形成され、市場の取引価格水準を指標に価格が形成されることから、本件では市 場性を反映し実証的な比準価格を採用し、直近の工業地市況の動向にも留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 好調な企業業績等を背景に工業系の面大地に 対する需要は堅調に推移している。 利便性に優れる国道至近の工業地域であり、 近隣地域の需給も堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％