令和7年1月10日　提出 裾野 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   裾野 -9 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　海野　克明   TEL.

鑑定評価額 7,220,000 円  １㎡当たりの価格 36,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 裾野市今里字新田畑３７番１７ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 、農地の中の住宅地 域 南4m私道 水道 岩波 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 岩波駅西方 3.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を主体とする市街化調整区域内の住宅地域で、近年は地域要因に特筆すべき変動はなく、当面は現状同 様の住宅地域としての推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は裾野市及びその隣接市町等の住宅地域であり、主として裾野市郊外の価格中位以下の住宅地域を内包する 圏域。需要者は旧来から当該地域に居住する３０歳代前後の一次取得者層が中心と見られる、一部で地縁性による市場 限定も窺える。接近性、利便性等に劣り、需要は軟調で地価も弱含んでいる。需要の中心となる価格帯については画地 規模や需要者の属性等によりばらつきが大きいが、概ね土地で５００～８００万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 行政条件や立地条件等に鑑み、収益価格は試算しなかった。類似の取引事例から試算された比準価格は、市場性を反映 した実証的価格と思料され、説得力がある。近隣地域は居住の快適性や利便性、これら要因を背景とした市場性に着目 した取引が大半を占める住宅地域に存することから、比準価格は規範性が高い。以上から本件では、市場性を反映した 比準価格を概ね妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　裾野 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,800 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [168.5] [104.0] 100 36,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 裾野市は平坦な市街地が少なく、中心市街地 の地価は概ね安定している。他方で利便性に 劣る郊外部や災害懸念の残る立地では弱さが 窺える。 利便性に劣る郊外の住宅地域で相対的選好性 に劣り、需要は軟調な状態が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +62.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％