令和7年1月15日　提出 裾野 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   裾野 -6 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　学   TEL.

鑑定評価額 8,540,000 円  １㎡当たりの価格 37,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 裾野市千福が丘２丁目９番１０ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台に開発された住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 裾野 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 裾野駅北西方 5.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 高台に開発された大規模な既存分譲地であり、安定した環境を維持し変動要因は認められないため今後とも住宅 地域として推移していくことが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市の郊外に位置している地価水準が市内で低位となる住宅地域である。需要者の中心は市居住の一次取得 者が中心となり、地価水準から総額も比較的購入しやすい範囲となるため、中古住宅を低価格で取得する地域外部から の流入も見られる。需要の中心となる価格帯は、土地の総額で１０００万円前後まで、新築の戸建物件で２５００万円 程度までが多いと見られるが、前記の通り建物付の取引が多いやめ価格帯はやや広い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的での取引が殆どを占める既成住宅地域である。当該地域は高台の大規模な分譲住宅地域でアパート 等は見られず、収益性より自己使用における快適性がより重視されて価格が形成されている。また、画地規模や法令規 制等から想定可能な賃貸用建物の規模や賃貸需要を検討し、収益還元法の適用は困難と判断した。したがって、取引事 例より求めた実証的な比準価格を重視し、地域の需給動向等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住環境等が良好な地域を中心に堅調な状態で 一部は上昇傾向である。一方、利便性に劣る 郊外部や沿岸部は概ね横這いから下落傾向で 推移している。 高台に開発された大規模な既存分譲地でるが 、地域要因に大きな変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％