令和7年1月14日　提出 裾野 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   裾野 -5 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　菊池　晶   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 59,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 裾野市公文名字中坪４２７番１４ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 西4.5m市道 水道、下水 裾野 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 裾野駅北東方 2.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外調区内の住宅地域で、特段大きな変動要因も見られず今後も現状維持と予測。当 地区は低予算で新築戸建住宅の取得が可能となるが、災害リスクを伴うため、地価は下落傾向が続くと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は裾野市郊外の一般住宅に農家住宅、農地等介在する住宅地域。需要者は裾野市に居住し、低予算により新 築戸建住宅の購入を希望する一次取得者が中心。当地区は市街化調整区域内に開発された中規模住宅団地で、周辺に位 置する公文名堤の決壊等による災害リスクを伴う状況にあることから需要が弱く、地価の下落傾向が続いている。取引 の中心は土地で１，０００～１，４００万円程度、新築戸建住宅で２，３００～３，０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市内郊外の戸建住宅が建ち並ぶ市街化調整区域内の住宅団地で、収益物件は見られず、賃料水準の把握が困 難なことから、収益価格は試算しない。当地区は自己居住目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が形成される ものと認められることから、実証性を有する比準価格を中心に、前年標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向 にある。新設住宅着工戸数及び土地取引件数 は減少に転じたが、地価全体は下落率が縮小 した。 当地区は市内郊外の調区内の住宅団地で、低 予算で新築戸建住宅の取得が可能だが、災害 リスクを伴うため需要が弱く、地価は下落傾 向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％