令和7年1月14日　提出 裾野 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   裾野 -3 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　米山　和志   TEL.

鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 86,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 裾野市石脇字久保田４０６番１５外 ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 裾野 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 裾野駅北方 2.8km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域として概ね熟成されており、地域要因の格別な変動はなく、現状程度で推移するものと予測される 。利便性及び住環境は標準的な住宅地域で需給は安定しており、地価は横ばい傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は裾野市を中心に隣接する御殿場市等の近隣市町の住宅地域である。需要者は裾野市に居住又は勤務する２ ０代後半～４０代前半の一次取得者が中心であるが、周辺市町の居住者及び勤務者の需要も存在している。需要は底堅 いが、開発された分譲地との競争力はやや弱い。土地の中心価格帯は１，４００万円～２，０００万円で、新築戸建住 宅は２，９００万円～３，９００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸共同住宅も散見されるが、自用の戸建住宅建築を目的とした土地取引が殆どであり、主に居住の快適性及び利便性 に着目して価格が形成されている住宅地域である。経済合理的な建物の想定が困難であること等から、収益還元法は適 用しなかった。同一需給圏内の類似地域から多数の取引事例を収集し得たことから、市場性を反映した比準価格を採用 し、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　裾野 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    100,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [111.7] [100.0] 100 86,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向。ウーブン・シティの運用開 始が近づき、期待感が出始めているが、現時 点では大きな変動要因とはなっていない。 地域要因の大きな変動はない。底堅い需要が 存在しているが、開発された分譲地との競争 力はやや弱い。地価は安定的に推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +7.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％