令和7年1月7日　提出 下田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下田 -3 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　塚本　潤子   TEL.

鑑定評価額 5,640,000 円  １㎡当たりの価格 39,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下田市蓮台寺字溝添２４７番７ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い温泉場に近い住 宅地域 南4m私道 水道、ガス 蓮台寺 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 蓮台寺駅西方 1.4km 法令 規制 （都） １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする市内郊外の住宅地域で、特段大きな変動要因は見られず、今後も現状を維持すると予測。 当地区は災害リスクは低いが、中心市街地からの接近性や利便性がやや劣り、需要の弱い状況が続くと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は下田市及び隣接する南伊豆町、河津町等の住宅地域である。需要者は市内に居住する者又は隣接する町内 に居住し当市に通勤する者が中心となる。当地区は津波による災害リスクは低いが、市内中心部からやや距離があり、 更に長期にわたる人口減少、若年層の流出、地域経済の衰退等から需要が弱く、地価の下落傾向が続いている。取引の 中心は土地で４００万円～１，０００万円程度、新築戸建住宅で１，６００万円～２，２００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を中心とする住宅地域で、周辺には賃貸用共同住宅も見られるが人口減少等による過疎化の進行等 により現状では賃貸需要が乏しく、かつ、賃貸経営を有効に成立させる地積等でないため、収益価格は試算しない。当 地区は自己居住目的による取引が殆どで、取引価格の水準を指標に価格が形成されるものと認められることから、実証 性を有する比準価格を中心に、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,400 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [102.0] 100 [116.3] [104.0] 100 39,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の収束により観光客が増加している ものの、当市の人口は減少傾向、高齢化率は 上昇傾向にある。地価全体は下落率の縮小が 継続している。 当地区は中心市街地からの接近性、利便性で やや劣り、また、長期にわたる人口減少、少 子高齢化が続いており、住宅需要の弱い状況 が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％