令和7年1月14日　提出 下田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下田 -2 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　細川　豊昭   TEL.

鑑定評価額 9,540,000 円  １㎡当たりの価格 57,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月4日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下田市東中１０番１２ ｢東中１０－１２｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,150) （その他） 津波災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 下田 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北６ｍ　 市道 交通 施設 下田駅　北方 1.3km 法令 規制 （都） １中専 (60,150) 津波災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 下田駅北部の区画整然とした概ね熟成した住宅地域で変動要因は認められず、当面は現状の住環境のまま推移す るものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は下田市を中心に賀茂郡内の住宅地域。需要者の中心は市内居住者及び下田市への通勤者であり、同一需給 圏外からの流入は少ない。下田市を含む伊豆半島南部は人口減少により、一部の地域、別荘地を除くと需要の弱い状況 が継続している。近隣地域は下田駅北部の区画整然とした住宅地域であり、需要は回復傾向にある。土地は１８０㎡前 後で、５００～１２００万程度、新築戸建住宅で１８００～２５００万程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺にアパートは見られるが、近年では新築アパートの建設は皆無であり、新規賃貸需要が見込めず 投資採算性の観点から収益価格は試算しなかった。近隣地域で取引が行われる場合には、自用目的での居住の快適性、 利便性が重視されており、かつ同一需給圏内において信頼性のある取引事例が得られた。よって、市場で発生した取引 事例に基づく実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,400 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [102.0] 100 [ 78.0] [102.0] 100 57,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光業は回復傾向にあるが人口減少のため、 下田駅北部、別荘地には底堅い需要が認めら れるが、全体としては需要の弱い状態が継続 している。 下田駅北部の区画整然とした住環境の優れた 住宅地域であり、駅南部の選好性の低下も加 わり、需要は底堅く推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％