令和7年1月7日　提出 下田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下田 -1 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　塚本　潤子   TEL.

鑑定評価額 7,960,000 円  １㎡当たりの価格 44,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下田市三丁目７４８番 ｢三丁目１４－１１｣ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 津波災害警戒区域 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか店舗 等も見られる住宅地 域 東5.5m市道 水道、ガス、下水 下田 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ　市道 交通 施設 下田駅南方 1.1km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) 津波災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心に店舗等も見られる住宅地域で、特段大きな変動要因は見られず、今後も現状を維持するものと 予測。当地区は津波災害警戒区域に指定され災害リスクの懸念等から、需要の弱い状況が続くと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は下田市及び隣接する南伊豆町、河津町等の住宅地域である。需要者は市内に居住する者又は隣接する町内 に居住し当市に通勤する者が中心となる。当地区は市内中心部近郊に位置するが、長期にわたる人口減少、若年層の流 出、地域経済の衰退、津波による災害リスク等により需要は弱く、地価の下落傾向が続いている。取引の中心は土地で ５００万円～１，１００万円程度、新築戸建住宅で１，７００万円～２，３００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を中心に店舗等も見られる住宅地域で、周辺には賃貸用共同住宅も見られるが人口減少等による過 疎化の進行等により現状では賃貸需要が乏しく、かつ、賃貸経営を有効に成立させる地積等でないため、収益価格は試 算しない。当地区は自己居住目的による取引が殆どで、取引価格の水準を指標に価格が形成されるものと認められるこ とから、実証性を有する比準価格を中心に、前年標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の収束により観光客が増加している ものの、当市の人口は減少傾向、高齢化率は 上昇傾向にある。地価全体は下落率の縮小が 継続している。 当地区は市内中心部に近く利便性は良好であ るが、長期にわたる人口減少、少子高齢化、 災害リスク等から需要は弱く、地価の下落傾 向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％