令和7年1月14日　提出 袋井 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   袋井 -6 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　丸山　哲生   TEL.

鑑定評価額 21,100,000 円  １㎡当たりの価格 71,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 袋井市愛野南２丁目６番１２ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を主とする 区画整理済の新興住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 愛野 390m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 愛野駅南東方 390m 法令 規制 （都） １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 愛野駅に近い区画整然とした住宅地域であり、格別の変動要因はなく、当面の間現状を維持すると予測する。利 便性が良好で人気があるが、供給が少ないため、地価は上昇傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は袋井市内の居住環境が良好な住宅地域。需要者は市内に居住する１次取得者が中心であり、他市町からの 転入も見られる。小学校、中学校への接近性が劣るものの、駅に近い居住環境が良好な新興住宅地域として人気があり 、需要は堅調である。供給は少なく需給はやや逼迫している。需要の中心となる価格帯は、土地が１，４００万円～２ ，１００万円程度、新築戸建の供給は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は賃貸物件も見られるが、自己使用目的の取引が中心であり、容積率の低い第１種低層住居専用地域に指定さ れ、経済合理的な賃貸経営は不可能なため収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存 する規範性のある事例から試算しており実証的である。したがって、市場の実態を反映した比準価格に基づき、代表標 準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　掛川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [101.8] [100.0] 100 71,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の土地取引件数、取引価格、建築着工等 は堅調に推移しているが、建築費高騰、金利 先高観等が不動産市場に影響し始めている。 愛野駅に近い区画整然とした人気の住宅地域 であるが、供給が少なく需給関係は逼迫して おり、地価は上昇傾向である。 個別的要因に変動はない 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％