令和7年1月15日　提出 御殿場 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御殿場 -11 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　健一   TEL.

鑑定評価額 8,630,000 円  １㎡当たりの価格 41,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 御殿場市神場字水上３８９番９ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅、畑が見られる 住宅地域 南6m市道 水道 南御殿場 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 南御殿場駅西方 2.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内に存する一般住宅や農家住宅も見られる住宅地域であるが、地縁的先行性による需要など一定 の需要が認められ、特段の変動要素もないため、地価は概ね横這いを維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、御殿場市と裾野市北部の住宅地域である。需要者の属性としては、各市内に居住する一次取得者 が中心である。市街化調整区域に存する利便性の劣る地域のため、やや弱含みであるものの、市街地や工業地域への通 勤圏にあることもあり需要は底堅い。価格帯は、更地の場合５００万円から１，０００万円程度、新築住宅の場合は２ ，０００万円台が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内における類似の住宅地域の事例を多数収集し得た。一方、アパート等がほとんど見られない地域であ ること等から、賃貸住宅の想定は経済的合理性が認められないと判断し、収益還元法は適用しなかった。したがって、 本件では市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、対象不動産の鑑定評価額を決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　御殿場 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [131.3] [104.0] 100 40,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ここ数年当市の住宅着工件数は回復・増加傾 向にあり全体としては堅調であるが、郊外の 住宅地については従来同様に弱含みで推移し ている。 市街化調整区域に存する郊外の戸建住宅地と して需要はやや弱い一方、一定の需要も認め られ、特段の変動要因も見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +4.9 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％