鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
御殿場 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

御殿場 -1

静岡県

静岡第２

氏名

不動産鑑定士　細川　和輝

TEL.

鑑定評価額

18,300,000 円

１㎡当たりの価格

95,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	74,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	御殿場市新橋字向田１５２８番４				②地積　(㎡)	191 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,150) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域	南西7m市道	水道、ガス、下水	御殿場 470m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

駅への接近性に優れた住宅地
域

街

路

基準方位北７ｍ市道

交通

施設

御殿場駅東方

470m

法令

規制

２中専
(60,150)

⑤地域要因の将
　来予測

駅への接近性に優れ、居住環境が良好な住宅地域のため安定した需要があり、特段の変動要因はなく当面は現状
を維持し、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 95,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は御殿場市及び周辺市の住宅地域一円である。市場参加者の中心は御殿場市等に居住する一次取得者
である。当該地域は御殿場駅への接近性に優れた生活利便性等が優れた良好な居住環境を有する住宅地域で、需要は比
較的安定している。中心価格帯は土地で１，８００万円～２，２００万円程度、新築戸建住宅では３，０００万円～３
，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にアパート等も見られるが、賃貸経営による収益獲得を企図した土地取引は稀で、賃貸市場が未成熟なため土地価
格と賃料との間の相関関係は低く、収益還元法は有効性が低い。自己の居住用不動産の取得を目的とした取引が中心で
あり、居住快適性及び利便性を重視して価格が形成される既成住宅地域である。価格形成について収益性が反映されて
いない地域のため収益価格は参考に止め、市場性を反映した比準価格を採用し鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     95,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　御殿場 -2                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     95,600 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍は収束したが、景気の先行きの不透
明さから不動産市場についても全般的に横這
い又は弱含み傾向にある。

御殿場駅への接近性に優れた住宅地域で需要
は比較的安定している。

個別的要因に変動はない

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

+0.3 ％

３　試算価格算定内訳

御殿場 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７Ｋ静岡第２ -549	御殿場市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		２中専 (60,150)
b	７Ｋ静岡第２ -528	御殿場市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m私道、中間画地		１低専 (40,80)
c	７Ｋ静岡第２ -522	御殿場市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	７Ｋ静岡第２ -530	御殿場市		建付地	（　）	ほぼ整形	西5.5m市道、中間画地		１中専 (60,150)
e	７Ｋ静岡第２ -510	御殿場市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.5m市道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,845	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	83,259	100 [ 89.1]	93,444	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	96,200
b	(　 ) 81,263	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	84,028	100 [ 82.3]	102,100		105,000
c	(　 ) 105,878	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	103,103	100 [ 110.4]	93,390		96,200
d	(　 ) 74,157	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	73,643	100 [ 83.4]	88,301		91,000
e	(　 ) 73,730	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	72,357	100 [ 85.4]	84,727		87,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -2.7	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 -11.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,900 円／㎡]

御殿場 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,214,144	432,604	1,781,540	1,538,160	243,380	（　0.9725） 236,687	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	5,259,711 円　　　　（　 27,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

御殿場 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	150 ％	150 ％	191 ㎡	14.9 m x 14.1 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階１ＤＫタイプ２戸、平均専有面積３５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	70.00	100.0	70.00	1,385	96,950	2.0	193,900
							0.0	0
～

～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		193,900		387,800
								0

⑨年額支払賃料	193,900 円　×　12ヶ月　＝　 2,326,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,326,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 116,340 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,210,460 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	387,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,684 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,214,144 円　　　　（　 11,592 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,387 円/㎡　月額支払賃料（　 1,385 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

御殿場 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,400 円	22,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	69,804 円	2,326,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 187,800 円	22,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,100 円	22,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,100 円	22,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 432,604 円　（　　　　　　 2,265 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

21 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,100,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0746 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,538,160 円（　　　　　 8,053 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,214,144 円
②総費用	432,604 円
③純収益　①－②	1,781,540 円
④建物等に帰属する純収益	1,538,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	243,380 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	236,687 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,239 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,259,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

御殿場 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	御殿場市新橋字向田１５２８番４	0801005626190-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
御殿場 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

御殿場 -1

静岡県

静岡第２

氏名

不動産鑑定士　田中　学

TEL.

鑑定評価額

18,300,000 円

１㎡当たりの価格

95,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	74,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	御殿場市新橋字向田１５２８番４				②地積　(㎡)	191 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,150) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域	南西7m市道	水道、ガス、下水	御殿場 470m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位北７ｍ市道

交通

施設

御殿場駅東方

470m

法令

規制

２中専
(60,150)

⑤地域要因の将
　来予測

御殿場駅に近い住宅地域で、周辺の道路整備も進捗しているため利便性良好な住宅地域として熟成していくこと
が予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 95,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市の中心部に比較的近く利便性良好な住宅地域である。需要者の中心は市居住の一次取得者が多いが、住
環境も良好であるため二次取得者も見られる。市の中心部周辺地域は街路整備が進捗して利便性が高まり、新規供給は
限られるため需給は引き締まった状態が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地の総額で１５００～２０００万
円前後、新築の戸建物件で３５００～４０００万円程度と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用目的での取引が多くを占める既成住宅地域である。アパート等の賃貸用不動産も見られるが、収益性よ
り自己使用における快適性がより重視されて価格が形成される地域である。また、画地の規模等による想定可能建物や
賃貸需要との関連で収益価格はやや低く求められた。したがって、取引事例より求めた実証的な比準価格を中心とし、
地域の需給動向等との検討も踏まえ収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住環境等が良好な地域を中心に堅調な状態で
一部は上昇傾向である。一方、利便性に劣る
郊外部や沿岸部は概ね横這いから下落傾向で
推移している。

御殿場駅に近い住宅地域で、周辺の街路整備
が進んでいる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

+0.3 ％

３　試算価格算定内訳

御殿場 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７Ｋ静岡第２ -523	御殿場市		貸家建付地	（　）	長方形	南東6m市道、北西6m、二方路		２中専 (70,200)
b	７Ｋ静岡第２ -549	御殿場市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		２中専 (60,150)
c	７Ｋ静岡第２ -534	御殿場市		更地	（　）	ほぼ整形	西6.9m市道、南4m、角地		１低専 (50,80)
d	７Ｋ静岡第２ -551	御殿場市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、北4m、西4m、三方路		１低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 103,061	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	95,346	100 [ 86.4]	110,354	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	114,000
b	(　 ) 82,845	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	83,259	100 [ 90.3]	92,203		95,000
c	(　 ) 55,748	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	53,657	100 [ 72.0]	74,524		76,800
d	(　 ) 81,317	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 140.7]	57,968	100 [ 74.4]	77,914		80,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +40.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,900 円／㎡]

御殿場 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,198,746	425,956	1,772,790	1,524,240	248,550	（　0.9725） 241,715	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	5,371,444 円　　　　（　 28,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

御殿場 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	150 ％	150 ％	191 ㎡	14.9 m x 14.1 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅、１ＬＤＫ、平均賃貸面積３５㎡、４戸。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	70.00	100.0	70.00	1,390	97,300	2.0	194,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		194,600		389,200
								0

⑨年額支払賃料	194,600 円　×　12ヶ月　＝　 2,335,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,335,200 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 140,112 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,195,088 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	389,200 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,658 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,198,746 円　　　　（　 11,512 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,393 円/㎡　月額支払賃料（　 1,390 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

御殿場 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	87,600 円	21,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	70,056 円	2,335,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 186,100 円	21,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,900 円	21,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,900 円	21,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 425,956 円　（　　　　　　 2,230 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

21 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,900,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0746 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,524,240 円（　　　　　 7,980 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,198,746 円
②総費用	425,956 円
③純収益　①－②	1,772,790 円
④建物等に帰属する純収益	1,524,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	248,550 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	241,715 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,266 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,371,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

御殿場 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	御殿場市新橋字向田１５２８番４	0801005626190-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考