令和7年1月15日　提出 藤枝 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤枝 -19 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　横山　保夫   TEL.

鑑定評価額 5,230,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤枝市岡部町岡部字板沢１６６０番１３ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 ＬＳ2 高台の住宅団地を中 心とした一般住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 焼津 8.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 藤枝市北東端部の高台にある 岡部台住宅団地 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ焼津駅北西方 8.2km 法令 規制 １中専 (60,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 旧岡部町の山裾の閑静な住宅団地で、今後も現状のまま推移するものと予測する。地域北側は土砂災害警戒区域 にあり需要は弱く、地価は暫く下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地域郊外の住宅地一円。需要者は、藤枝市及び隣接市に居住または勤務する１次取得者層である。所 在する住宅団地は、旧岡部町の高台に開発されたもので中心部から遠く、需要は安全性、利便性、快適性を求め市中心 部に向いている。取引の中心となる価格帯は、土地が５００万円～７００万円である。新築住宅の供給は見当たらない 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地に所在し、共同住宅は見当たらない。画地規模も小さく、共同住宅の想定が困難であるた め、収益価格は試算しない。収益性よりも居住の快適性が重視され、市場での成約価格を指標に価格水準が形成される 住宅地域であることから、近くで取引事例も複数収集したため市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準 地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤枝 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,600 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [102.0] 100 [159.3] [105.0] 100 31,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧岡部町の人口減少率は市全体を大幅に上回 っており、宅地需要は低迷が続いている。 年間を通じ取引は少なく、地価は下落傾向が 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +61.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％