令和7年1月10日　提出 藤枝 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤枝 -7 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　山田　幹根   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 52,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤枝市田中２丁目１１番８ ｢田中２－２－４｣ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 西焼津 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   600 ｍ、西   400 ｍ、南   400 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ西焼津駅北西方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 調整区域の住宅地域で格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。需給が概ね安定してい ることから、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は藤枝市及び隣接する焼津市の住宅地域である。需要者は藤枝市及び焼津市の給与所得者層が中心である。 旧田中城跡の住宅地域で、街路の系統、幅員及び画地配置はやや劣るが、商業施設に比較的近く生活利便性が良い地域 であり需要は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地価格は総額で１，１００万円から１，４００万 円程度、新築戸建で２，５００万円から３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 調整区域の住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法は適用しなかった。自己使用目的で取引され ることが一般的な地域で、需要者は居住の快適性、利便性を重視して取引を行うものと判断する。また、本件において は比準価格は類似地域の規範性ある事例から求められており、信頼性は高い。以上より、比準価格を採用し、同一需給 圏内の需給動向にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高騰により地域経済の先行きは不透明で あるが、沿岸部のない藤枝市の住宅地需要は 回復傾向にある。 旧田中城跡に形成された既成住宅地であり、 地域要因に大きな変動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％