令和7年1月15日　提出 藤枝 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤枝 -6 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　横山　保夫   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 66,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤枝市瀬古３丁目９４４番７６ ｢瀬古３－６－２｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度地区 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 藤枝 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   250 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 瀬戸川右岸近くに開発された 既存の住宅団地 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ藤枝駅北西方 2.7km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 昭和５０年代に開発された住宅団地で、閑静な居住環境は今後も維持されるものと予測する。中心部にも比較的 近い住宅団地で、一定の需要は見込まれる。地価は今後も安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地区の住宅地一円。需要者は市内または静岡市等の周辺市に勤務先を有する１次取得者層が中心であ る。市内には競合する分譲住宅団地や新規の分譲地も多く、競争の過程にあるが、街区整然とし居住環境も中庸で値頃 感もあり、需要は比較的堅調。土地は１，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建は２，５００万円～３，０００ 万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、周囲にアパート等は見られず、自用目的の取引が中心である。画地 規模も小さく、共同住宅の想定は困難であり、収益価格の試算は非現実的で説得力を欠くため行わなかった。一方、比 準価格は現実の取引を反映し、実証的で規範性が高い。そこで、周辺住宅地の複数の取引事例から求めた比準価格を標 準とし、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤枝 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,200 円／㎡ [101.4] 100 100 [102.0] 100 [130.5] [105.0] 100 66,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市全体の人口減は続いているが、住宅着工戸 数は若干増加している。 周辺住宅地に比しての割安感もあり、地価は 若干上昇した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％