別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
掛川 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
掛川 5-1 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　小泉　喜洋   TEL.
鑑定評価額 5,420,000 円  １㎡当たりの価格 73,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 58,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 掛川市紺屋町５番８
 ②地積
　(㎡)		 74  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）
地区計画等


(90,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗、住宅等が
混在する駅周辺の商
業地域		 北8m市道 水道、ガス、下水 掛川

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８ｍ　市道 交通

施設		 ＪＲ掛川駅　北方

300m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 掛川駅北口の幹線背後の既成商業地域として利用状況に変化はない。ＪＲ駅への接近性は優位にあり、相対的割
安感から多用途の需要があり、地価は底値にあるとみられ、今後はやや強含みでの推移が予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は掛川市を中心に菊川市、袋井市、磐田市等の既成商業地域一円。需要者は主として地元資本の法人又は個
人事業者等である。圏域の既成商業地域においては郊外大規模店舗等との競合等により総じて競争力が弱まっており、
商況は厳しいものの、地価水準は相応に低く、多用途の需要があり、下げ止まり傾向とみられる状況にある。需要の中
心となる価格帯は取引が少なく、画地規模等開差があり中庸化は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の店舗等を主体とした既成商業地域であり、低層利用に限定された賃料収入は元本に見合う水準に無く、取引にお
いては収益性よりも自用の利便性等が重視されており、収益価格は低位に試算された。周辺での代替性を有する取引事
例が収集選択できたことから、市場性を反映した実証的な比準価格が得られたものと思料する。よって、比準価格を標
準に収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　磐田 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     94,200 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[128.1]		 [100.0]
100		 73,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内路線商業地域の飲食等テナントは堅調、
ＪＲ駅前地域は投資需要が見込まれ、周辺の
既成商業地は割安感から横這い傾向にある。


中心市街地に位置する利便性から多用途の需
要があり、周辺住宅地価格との価格接近で割
安感から強含みに推移した。


規模等中庸で市場競争力は普通。個別的要因
に変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -5.6
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 掛川 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｋ０７０４

-4		 掛川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西12m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
b Ｋ０７１４

-58		 掛川市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南12m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
c Ｋ０７０４

-27		 掛川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
d Ｋ０７０８

-29		 掛川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m市道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
e Ｋ０７１２

-36		 掛川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
（都） 商業
地区計画等
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
44,897  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
64,139 		 100
[  90.4]
70,950 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
71,000 
b (　           ) 
72,569  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
72,569 		 100
[ 101.3]
71,638 
71,600 
c (　           ) 
98,289  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
98,289 		 100
[ 107.7]
91,262 
91,300 
d (　           ) 
73,038  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
73,038 		 100
[  94.5]
77,289 
77,300 
e (　           ) 
53,002  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
56,071 		 100
[  88.8]
63,143 
63,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.6 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.4 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.9 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.3 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     73,300 円／㎡]  



掛川 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,177,345 
472,965 
1,704,380 
1,591,590 
112,790 		 （　0.9745）
109,914 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      2,289,875 円　　　　（　     30,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
掛川 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 59.00 Ｓ2 118.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防
地区計画等
 90 ％   400 ％   400 ％   74 ㎡      5.8 m x   12.6 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階事務所フロア貸し。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 階段等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
59.00 
85.0 
50.15 
2,160 
108,324 		 6.0  649,944 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
59.00 
90.0 
53.10 
1,620 
86,022 		 3.0  258,066 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
118.00 
87.5 
103.25 

194,346 		 908,010 
0 
⑨年額支払賃料        194,346 円　×　12ヶ月　＝　       2,332,152 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     103.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保され計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,332,152 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       163,251 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,168,901 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           908,010 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,444 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,177,345 円　　　　（　        29,424 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,171 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,160 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
掛川 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 115,500 円  　　　　     23,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 69,965 円  　　　        2,332,152　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       45,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      196,300 円  　　　　     23,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        23,100 円  　　　　     23,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,100 円  　　　　     23,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         472,965 円　（　　　　　　         6,391 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 194,000 円／㎡　×　     118.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,591,590 円  
（　　　　　        21,508 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,177,345 円      
②総費用 472,965 円      
③純収益　①－② 1,704,380 円      
④建物等に帰属する純収益 1,591,590 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 112,790 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 109,914 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,485 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,289,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 掛川 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　掛川市紺屋町５番８
 0805000102315-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月7日　提出
掛川 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
掛川 5-1 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　岡野　五郎   TEL.
鑑定評価額 5,460,000 円  １㎡当たりの価格 73,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 58,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 掛川市紺屋町５番８
 ②地積
　(㎡)		 74  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）
地区計画等


(90,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗、住宅等が
混在する駅周辺の商
業地域		 北8m市道 水道、ガス、下水 掛川

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ　市道 交通

施設		 ＪＲ掛川駅北方

300m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 格別の変動要因はなく、掛川駅北口の既成商業地域として当面現状を維持するものと予測する。やや繁華性に欠
ける地域であるが、値頃感があることから地価は強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は掛川市のほか菊川市、袋井市、磐田市の商業地域。需要者は地元で店舗、事業所を展開する法人及び個人
事業者等である。回遊性、繁華性はやや劣るが、掛川駅北口に近く、相応の利便性を有する地域であり、値頃感もある
ことから、需要は回復傾向である。画地規模、利用方法も多様で需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸物件もみられる商業地域に存するが、土地価格に相応する賃料水準が形成されていない為、収益価格は低位に求め
られた。取引市場での成約価格を指標にした価格水準が形成される地域であり、収益性が土地価格形成に与える影響は
限定的であると判断されることから、比準価格を標準とし、収益価格は参考程度に留め、代表標準地価格から検討した
価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　磐田 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     94,200 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[127.5]		 [100.0]
100		 73,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰、資金調達環境等には注視を要
するが、市中心部の地価は概ね堅調、選好性
の劣る旧郡部等の郊外は弱含みである。


回遊性、繁華性がやや劣る商業地域であるが
、値頃感もあり、需要は回復傾向である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.5
交通・接近　　　  -5.6
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 掛川 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｋ０７０４

-21		 掛川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東16m市道、
中間画地
（都） ２中専

(70,150)
b Ｋ０７０４

-4		 掛川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西12m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
c Ｋ０７０８

-29		 掛川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m市道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
d Ｋ０７１４

-58		 掛川市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南12m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
53,860  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
67,325 		 100
[  91.4]
73,660 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
73,700 
b (　           ) 
44,897  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
64,139 		 100
[  86.5]
74,149 
74,100 
c (　           ) 
73,038  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
73,038 		 100
[  97.3]
75,065 
75,100 
d (　           ) 
72,569  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
72,569 		 100
[ 100.4]
72,280 
72,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.6 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.6 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.4 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     73,800 円／㎡]  



掛川 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,186,566 
474,861 
1,711,705 
1,598,480 
113,225 		 （　0.9745）
110,338 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      2,298,708 円　　　　（　     31,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
掛川 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 59.00 Ｓ2 118.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防
地区計画等
 90 ％   400 ％   400 ％   74 ㎡      5.8 m x   12.6 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階事務所フロア貸し。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 階段等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
59.00 
85.0 
50.15 
2,169 
108,775 		 6.0  652,650 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
59.00 
90.0 
53.10 
1,627 
86,394 		 3.0  259,182 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
118.00 
87.5 
103.25 

195,169 		 911,832 
0 
⑨年額支払賃料        195,169 円　×　12ヶ月　＝　       2,342,028 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     103.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保され計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,342,028 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       163,942 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,178,086 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           911,832 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,480 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,186,566 円　　　　（　        29,548 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,180 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,169 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
掛川 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 116,000 円  　　　　     23,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 70,261 円  　　　        2,342,028　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       45,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      197,200 円  　　　　     23,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        23,200 円  　　　　     23,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,200 円  　　　　     23,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         474,861 円　（　　　　　　         6,417 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     118.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,598,480 円  
（　　　　　        21,601 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,186,566 円      
②総費用 474,861 円      
③純収益　①－② 1,711,705 円      
④建物等に帰属する純収益 1,598,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 113,225 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 110,338 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,491 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,298,708 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 掛川 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　掛川市紺屋町５番８
 0805000102315-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考