令和7年1月14日　提出 掛川 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   掛川 -5 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　田島　克彦   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 42,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 掛川市下垂木字鵜ノ瀬２１９０番４９ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 南東6m市道 水道 掛川 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 掛川駅北西方 4.1km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺では商業施設も開業し、生活利便性が向上している住宅地域で、今後も同様の地域環境が維持されると予測 する。需要は安定しており、地価水準は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は掛川市やや郊外の住宅地域である。需要の中心は市内在住者及び在勤者の１次取得者で、周辺市町からの 転入も見られる。周辺では商業施設も開業し、生活利便性は概ね良好であることから、土地需要は比較的安定している 。土地は８００万円～１，５００万円程度、新築の戸建物件は２，３００万円～３，０００万円程度が需要の中心であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主とする住宅地域で、周辺利用状況や賃貸市場等を鑑み、合理的な賃貸物件の想定が困難なため、収益価格 は試算できなかった。当該地域は自己用戸建住宅の取引が中心で、実際の取引に当たっては居住の快適性が重視され、 周辺地価相場をも参考に取引される地域である。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、市場動向等に留意 するとともに、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　掛川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [178.9] [104.0] 100 42,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高の影響には留意を要するが、概ね市街 地の需要は堅調、選好性の劣る郊外部は弱含 みであり、立地条件等による個別化傾向が強 まっている。 区画整然とした分譲住宅地域で、生活利便施 設等も近くにあり、需要は安定している。格 別な変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +72.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％