令和7年1月15日　提出 焼津 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   焼津 9-2 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　渥美　正樹   TEL.

鑑定評価額 9,840,000 円  １㎡当たりの価格 15,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 焼津市利右衛門字地蔵森２７２６番６５外 ②地積 　(㎡) 631   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:3 工場 工場、倉庫等が見ら れる大井川港に近い 工業地域 南6.5m市道 水道 藤枝 9.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   350 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 小規模工場兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  41.0 ｍ、規模　　       630 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 エネルギー関連や水産加工関 連の工場、倉庫が多い地域。 街 路 ６．５ｍ　　市道　 交通 施設 藤枝駅南東方 9.8km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 津波リスクが顕著化して以来、沿岸部に対する回避傾向は継続しているが、港湾近接という特別な立地下で希少 性が高いため、地価は横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 小規模工場兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地区の圏域に存する工業地域、特に港湾に近接した工業地域が中心である。需要者の中心は同一需給 圏内の工場事業者及び倉庫を必要とする中小事業者で、津波リスクが顕著化して以来、沿岸部に対する回避傾向は継続 しているが、もともと港湾近接という特別な立地下で希少性が高いため、一定量の需要に支えられ、地価は安定してい る。規模の大小、立地条件等により価格はまちまちで、取引の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 求められた試算価格は比準価格のみであり、当該地域は自用の中小工場・倉庫が中心となっており、賃貸物件は少なく 、工場事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。よって標準地価格の決定に際しては、比準価格を採用し、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇等の下振れリスクもあるが、地元企 業は比較的好調で、大井川港周辺の地域では 、需要は安定している。 津波災害に対する懸念も残るが、価格水準に 値頃感があり、需要は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％