鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
焼津 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

焼津 9-1

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　渥美　正樹

TEL.

鑑定評価額

51,600,000 円

１㎡当たりの価格

69,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	焼津市八楠４丁目１１番１８外				②地積　(㎡)	747 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1.5:1	倉庫兼店舗Ｓ3	営業所、店舗、倉庫等が混在する流通業務地域	北11.5m市道	水道、ガス	焼津 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 500 ｍ、南 150 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中規模店舗、事務所兼倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 34.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

東名高速ＩＣ周辺の工業地の
ほか商業や住宅の用途が混在
する地域。

街

路

１１．５ｍ　　　市
道　

交通

施設

焼津駅北西方

1.7km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

東名高速ＩＣ周辺の路線商業地域の背後に位置し、格別の変動要因も見られず、現状のまま推移するものと予測
する。交通利便性に恵まれているため、地価は強含みで、需要は根強いものと予測する。

(3)最有効使用の判定

２階から３階程度の中規模店舗、事務所兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 69,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は志太地区の圏域に存する流通業務用地域一円。特に東名高速ＩＣ周辺の代替関係が強い。需要者は地元事
業者のほか、市外、県外の法人を含む。多様な用途がみられる地域にあるが、倉庫等の流通業務用地においては、１，
０００坪以上であれば引き合いが強く、高値の取引が見られる反面、小規模事業地の需要は限定的であるが、地価は強
含みの様相を呈している。取引の中心となる価格帯は、規模や立地条件等によりまちまちで一概に言えない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は自用の中小工場・倉庫が中心となっており、賃貸物件は少なく、賃貸市場として成熟の程度は低く大規模画
地のため土地価格に見合う賃料水準が未だ形成されておらず、収益価格は比準価格よりも低位に求められたものと思料
する。よって標準地価格の決定に際しては、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり
決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇等の下振れリスクもあるが、地元企
業は比較的好調で、立地環境に恵まれた地域
では、内陸移転等により需要は堅調である。

東名高速ＩＣ周辺の路線商業地域の背後に位
置し、多様な用途がみられる地域で、倉庫等
の流通業務用地の需要は強い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

焼津 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ７Ｋ２２０３ -164	藤枝市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8.5m市道、東7.5m、角地		｢調区｣ (70,200)
b	Ｒ７Ｋ２２０３ -313	焼津市		更地	（　）	長方形	南東12m市道、北西6m、二方路		準工特別用途地区 (70,200)
c	Ｒ７Ｋ２２０３ -314	焼津市		建付地	（　）	長方形	南西15m市道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
d	Ｒ７Ｋ２２０３ -364	焼津市		底地	（　）	不整形	南西14m県道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,778	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	50,447	100 [ 68.9]	73,218	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	73,200
b	(　 ) 58,986	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	60,873	100 [ 87.0]	69,969		70,000
c	(　 ) 67,920	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	66,588	100 [ 98.0]	67,947		67,900
d	(　 53,587) 53,587	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	70,048	100 [ 102.0]	68,675		68,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -29.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,100 円／㎡]

焼津 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,574,887	2,635,970	8,938,917	8,199,100	739,817	（　0.9496） 702,530	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	14,636,042 円　　　　（　 19,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

焼津 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼倉庫	250.00	Ｓ3	750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	747 ㎡	33.6 m x 22.2 m	前面道路：市道　 11.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗、事務所兼倉庫のため１階店舗でフロア貸し、２階、３階は事務所、倉庫でフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	85.0	212.50	1,880	399,500	6.0	2,397,000
							0.0	0
2～ 2	事務所、倉庫	250.00	90.0	225.00	1,430	321,750	3.0	965,250
							0.0	0
3～ 3	事務所、倉庫	250.00	90.0	225.00	1,320	297,000	3.0	891,000
							0.0	0
～

～

計		750.00	88.3	662.50		1,018,250		4,253,250
								0

⑨年額支払賃料	1,018,250 円　×　12ヶ月　＝　 12,219,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 662.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,219,000 円　　×　　 5.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 684,264 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,534,736 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,253,250 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,151 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,574,887 円　　　　（　 15,495 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,889 円/㎡　月額支払賃料（　 1,880 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

焼津 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	595,000 円	119,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	366,570 円	12,219,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 424,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,011,500 円	119,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,635,970 円　（　　　　　　 3,529 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	119,000,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,199,100 円（　　　　　 10,976 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,574,887 円
②総費用	2,635,970 円
③純収益　①－②	8,938,917 円
④建物等に帰属する純収益	8,199,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	739,817 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	702,530 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 940 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,636,042 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

焼津 9-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	焼津市八楠四丁目１１番１８	0810000151152-0000
2	焼津市八楠四丁目１１番２３	0810000151157-0000
3	焼津市八楠四丁目１１番２４	0810000151158-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
焼津 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

焼津 9-1

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　横山　保夫

TEL.

鑑定評価額

51,200,000 円

１㎡当たりの価格

68,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	焼津市八楠４丁目１１番１８外				②地積　(㎡)	747 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1.5:1	倉庫兼店舗Ｓ3	営業所、店舗、倉庫等が混在する流通業務地域	北11.5m市道	水道、ガス	焼津 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 500 ｍ、南 150 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中規模店舗、事務所兼倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 34.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

東名焼津ＩＣ近くの営業所、
店舗、事務所、倉庫、住宅等
が混在する地域

街

路

１１．５ｍ市道

交通

施設

ＪＲ焼津駅北西方

1.7km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

東名高速道路焼津ＩＣに近い流通業務地域で、今後とも現況のまま推移するものと予測する。大規模な流通業務
地に比し需要はやや弱いものの、供給が少ないため、今後地価は強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

２～３階建程度の中規模店舗、事務所兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 68,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東名高速道路焼津ＩＣ周辺を中心とする志太地区の流通業務地一円。需要者は地元事業者のほか市内外の
中小法人が中心である。幹線道路背後にあって、中小の流通業務を中心とした各種事業用地としての需要は見込まれる
が、郊外幹線道路の整備、新東名高速道路、東名高速道路大井川焼津藤枝スマートＩＣ等の開設により、事業用地は競
争過程にもある。土地は５，０００万円前後が需要の中心と思われるが、用途、規模により価格帯は異なる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

築年数の多い店舗等の賃貸物件も散見されるが、ほとんどが自用で適正な賃料水準の把握は困難である。一方、比準価
格は、近接する大覚寺、八楠地区を中心とした取引事例から求めたものである。よって、比準価格を重視し、収益価格
は参考程度にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新東名、大井川地区のスマートＩＣの開通以
降、事業用地の競争、大規模化、分散化もあ
るが、ＩＣ直近にあり需要は堅調。

流通業務地としてはやや規模が小さいが、利
便性良好で、地価は横ばいから若干上昇した
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

焼津 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ７Ｋ２２０３ -315	焼津市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
b	Ｒ７Ｋ２２０３ -1129	藤枝市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、北西17.4m、二方路		準工 (70,200)
c	Ｒ７Ｋ２２０３ -313	焼津市		更地	（　）	長方形	南東12m市道、北西6m、二方路		準工特別用途地区 (70,200)
d	Ｒ７Ｋ２２０３ -314	焼津市		建付地	（　）	長方形	南西15m市道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,288	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	55,360	100 [ 80.4]	68,856	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	68,900
b	(　 ) 45,831	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	45,966	100 [ 68.3]	67,300		67,300
c	(　 ) 58,986	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	60,873	100 [ 88.9]	68,474		68,500
d	(　 ) 67,920	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	66,588	100 [ 96.9]	68,718		68,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -31.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,500 円／㎡]

焼津 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,447,433	2,600,934	8,846,499	8,061,300	785,199	（　0.9496） 745,625	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	15,533,854 円　　　　（　 20,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

焼津 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼倉庫	250.00	Ｓ3	750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	747 ㎡	33.6 m x 22.2 m	前面道路：市道　 11.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２・３階：事務所兼倉庫（フロア貸し）

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	85.0	212.50	1,859	395,038	6.0	2,370,228
							0.0	0
2～ 2	事務所・倉庫	250.00	90.0	225.00	1,430	321,750	3.0	965,250
							0.0	0
3～ 3	事務所・倉庫	250.00	90.0	225.00	1,290	290,250	3.0	870,750
							0.0	0
～

～

計		750.00	88.3	662.50		1,007,038		4,206,228
								0

⑨年額支払賃料	1,007,038 円　×　12ヶ月　＝　 12,084,456 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 662.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保され計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,084,456 円　　×　　 5.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 676,730 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,407,726 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,206,228 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,707 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,447,433 円　　　　（　 15,325 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,868 円/㎡　月額支払賃料（　 1,859 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

焼津 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	585,000 円	117,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	362,534 円	12,084,456　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 424,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 994,500 円	117,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	117,000 円	117,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	117,000 円	117,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,600,934 円　（　　　　　　 3,482 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	117,000,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,061,300 円（　　　　　 10,792 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,447,433 円
②総費用	2,600,934 円
③純収益　①－②	8,846,499 円
④建物等に帰属する純収益	8,061,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	785,199 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	745,625 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 998 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,533,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

焼津 9-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	焼津市八楠四丁目１１番１８	0810000151152-0000
2	焼津市八楠四丁目１１番２３	0810000151157-0000
3	焼津市八楠四丁目１１番２４	0810000151158-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考