令和7年1月15日　提出 焼津 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   焼津 -15 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　横山　保夫   TEL.

鑑定評価額 7,280,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 焼津市坂本字前の田４１１番２１ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 低層一般住宅が多い 郊外の閑静な新興住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 焼津 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   550 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 山裾の住宅団地で、土砂災害 警戒区域内に所在する 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ焼津駅北方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部からやや離れている閑静な住宅地で、今後も現状のまま推移すると予測する。周辺は土砂災害警戒区域 にあり、需要は少なく、暫く地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地区の住宅地一円。需要者は、焼津市及び隣接市に居住または勤務する１次取得者層が中心となって いる。市中心部からやや離れ、スーパー等には近いが北側は土砂災害、南側は洪水リスク等を孕んでおり、近年需要は 減退している。需要の中心となる価格帯は、土地は７００万円～９００万円、新築戸建は２，５００万円～３，０００ 万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅を中心とする住宅地域に存するほか画地規模が小さく、共同住宅の想定が困難であるため収益価格は 試算しない。近隣地域は収益性よりも居住の快適性が重視され、市場での成約価格を指標に価格水準が形成される住宅 地域である。周辺で複数の取引事例を収集できたため、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土地需要は内陸部では概ね堅調な反面、沿岸 部では低調で、二極化傾向が続いている。 山裾にあり、土砂災害警戒区域に指定されて いることから年間を通じて取引は少なく、地 価は下落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％