令和7年1月9日　提出 焼津 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   焼津 -9 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堀　正美   TEL.

鑑定評価額 3,960,000 円  １㎡当たりの価格 15,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 焼津市利右衛門字六軒屋２５１６番２外 ②地積 　(㎡) 262   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が見られる既成住宅 地域 南西8.5m市道 水道 藤枝 8.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大井川港に近い既成住宅地域 街 路 基準方位　北　８． ５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ藤枝駅南東方 8.7km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因の変動の動きは認められない。今後も現状環境を維持すると予想するが、想定津波浸水域内の需要が低 迷した郊外の住宅地であり、地価は当面下落基調となる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地区の住宅地域一円である。需要層は、焼津市及び隣接市に居住または勤務する１次取得者で、特に 旧大井川町に地縁性を有する層が中心となる。近隣地域及び隣接地域に、商業施設等が見あたらず、生活利便性等の居 住環境が弱い。栃山川から大井川港にかけての海岸沿いに防潮堤が完成したが、需給に与える影響は不透明である。需 要の中心となる価格帯は、土地のみで４００～５００万円、新築戸建住宅の取引は見当たらない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅を中心に共同住宅も介在する住宅地域に所在するが、賃貸市場は熟成度であり、永続的な収益をもた らす想定は困難であるため、収益価格は試算は断念した。近隣地域は、居住の快適性が重視され、市場での成約価格を 指標に価格水準が形成される住宅地域であることから、市場性を反映した実証的で規範性の高い比準価格を採用し、代 表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　焼津 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [103.0] 100 [193.9] [102.0] 100 15,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧大井川町沿岸部の住宅地の需要は全般的に 落ち込んでいるが、価格水準の下落率は縮小 傾向にある。 大井川港に近くの海岸沿いに古くから形成さ れた集落地域で、取引は地縁関係が主となる 。 個別的要因に変動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　+100.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％