令和7年1月10日　提出 焼津 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   焼津 -8 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　山田　幹根   TEL.

鑑定評価額 3,770,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 焼津市石津港町１９番１４外 ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 低層一般住宅を主に 倉庫等も見られる住 宅地域 南6m市道 水道、ガス 焼津 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小川漁港近くの住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ焼津駅南方 4.0km 法令 規制 ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因がないことから、今後も現状を維持するものと予測する。地価は、海岸線に近く需要が弱いこと から下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地域の住宅地域である。需要者は焼津市在住の３０代から４０代の１次取得者が中心であり、他の地 域からの転入者は少ない。海岸近くの住宅地域で、高潮と津波の浸水予想区域に含まれていることから需要が弱い地域 である。また、付近で区画整理事業が進行中で供給も多く、地価は下落傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は 、土地は総額で５００万円程度、新築戸建の取引は少ない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 沿岸部の住宅地で、画地規模も小さく経済合理性のある賃貸建物が想定できないため収益還元法は適用しなかった。自 己使用目的で取引されることが一般的な地域で、需要者は居住の快適性、利便性を重視して取引を行うものと判断する 。また、本件においては比準価格は類似の沿岸部に位置する事例から求められており、信頼性は高いものと判断する。 以上より、比準価格を採用し、同一需給圏内の需給動向にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は概ね堅調に推移しているが、市内 の不動産需要は自然災害発生の危険性により 需給動向に開差が生じている。 津波、高潮による自然災害発生の危険性があ る住宅地域で、地域要因に大きな変動は見ら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％