令和7年1月10日　提出 焼津 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   焼津 -7 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　山田　幹根   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 64,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 焼津市西小川２丁目４番１０ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に店舗 等が混在する住宅地 域 南西6m市道 水道、ガス、下水 焼津 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市中心部に近い、店舗等もみ られる区画整理済みの住宅地 域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ焼津駅南西方 1.8km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境が良好な区画整理済みの住宅地域で、今後も現状を維持していくものと予測する。地価については需要 が安定していることから、上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地区の住宅地域である。需要者は焼津市内のほか静岡市等の周辺市からの一次取得者層が中心である 。住宅地の需要については、海岸線に近い焼津市中心市街地周辺の需要は弱い傾向にあるが、内陸部の需要は安定的に 推移している。需要の中心となる価格帯は、土地が１８０㎡前後で総額１，１００万円から１，４００万円、新築戸建 で３，０００万円から３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする地域で画地規模も小さく、経済合理性のある収益用不動産の想定が困難なため収益還元法は適用 しなかった。主たる需要者は、自己使用目的の個人が中心であり、居住の快適性が重視されるため、周辺地価相場を参 考に取引される。したがって、価格の決定に当たっては一般的要因及び同一需給圏内の需給動向にも留意のうえ、市場 性を反映した比準価格を採用することを適切と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　焼津（県） -4              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     63,900 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は概ね堅調に推移しているが、市内 の不動産需要は自然災害発生の危険性により 需給動向に開差が生じている。 区画整理済の住宅地域で地域要因に大きな変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％ +0.8 ％