令和7年1月10日　提出 磐田 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   磐田 -21 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　久保　知則   TEL.

鑑定評価額 4,990,000 円  １㎡当たりの価格 19,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磐田市福田中島字中４１８番２外 ②地積 　(㎡) 261   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 家住宅が見られる住 宅地域 南東5.5m市道 水道、下水 磐田 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 磐田駅南東方 4.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 磐田市南部の旧福田町内における住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、今後も同程度の住環境を維持 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は磐田市南部の住宅地域である。需要者は磐田市南部地域における居住者が大部分を占め、他地域からの転 入は限定されている。宅地購入時に海抜、地盤等を意識した住宅地の選別化が続いており、沿岸部方面の住宅地に対す る需要は限定されている。土地は４００万円～７００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円～２，６００万円程 度が需要の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域における取引事例を採用し、適切に比準を行っている。求められた比準価格は市場の実勢を反映しており信頼 性が高い。一方、賃貸市場が成熟していないため、賃貸収益物件の想定は不適当と判断し、収益価格は試算できなかっ た。自用目的の取引が大部分を占める住宅地域であることから、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　磐田 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,600 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 93.6] [102.0] 100 19,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は足踏み状態にある。磐田市内の 住宅地について、台地上及び中心部の利便性 の良い地域を中心に需要は堅調である。 地域要因に特段の変動はない。磐田市南部の 住宅地域であり、利便性に劣ること等から需 要は限定されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％