令和7年1月15日　提出 磐田 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   磐田 -11 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　河原﨑　誠   TEL.

鑑定評価額 4,500,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磐田市福田字午新田３２０５番２外 ②地積 　(㎡) 257   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 特別用途地区 (60,180) 1:1.1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに作 業所等が見られる住 宅地域 北4.5m市道 水道、下水 御厨 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       257 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道１５０号より南の住宅地 域 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 御厨駅南方 5.2km 法令 規制 １住居 (60,180) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 津波想定浸水区域、洪水浸水想定区域に該当し需要は劣る。現在地域内に格別な変動要因はなく、当分の間現状 を維持するものと予測する。地価はやや弱含みに推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は磐田市ほか周辺都市南部の住宅地域。需要者の中心は市内に居住する市内在住の一次取得者層が中心で、 市外からの転入は少ない。国道１５０号南方に位置し、自然災害リスクが懸念され、最寄り駅、利便施設への接近性も 劣り、需要は弱く、地価水準は弱含み傾向である。取引の中心となる価格帯は、土地のみの場合３００万円から８００ 万円程度、建売住宅の場合では２，０００万円から２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性・利便性を重視する戸建住宅地域に位置し、類似の事例から試算した比準価格は市場の実勢を反映してお り信頼性が高い。標準地の画地規模や周辺の賃貸市場を勘案すると、賃貸住宅を想定することが困難であることから、 収益価格は試算しなかった。よって、本件では市場性を反映した比準価格を採用し、市場動向等にも留意し、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性等の高い住宅地域では堅調な動きが見 られるが、沿岸部等の選好性が劣る地域は依 然弱含んでいる。 津波想定浸水域、洪水浸水想定区域内の住宅 地域で、不動産市況はやや弱含み傾向で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％