別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
富士 9-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富士 9-7 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　学   TEL.
鑑定評価額 91,800,000 円  １㎡当たりの価格 49,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富士市大渕字市十窪２４６３番１０外
 ②地積
　(㎡)		 1,843  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
高度2種最高31m
台形
1:3		 工場

 中小工場のほかに住
宅も見られる工業地
域		 北西17m市道 水道 富士

6.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西     0 ｍ、南   400 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １７ｍ市道 交通

施設		 富士駅北東方

6.9km		 法令

規制		 工業
(60,200)
高度2種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 新東名高速道路インターチェンジに近い工業地域で、利便性が向上したため工業地域として熟成していくことが
予測される。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に県内に存する工業地域全般である。需要者は県内外の企業、個人事業主、個人等様々であり画地規模
によっても異なる。交通利便性に優れる工業地域は主に物流施設に対する需要を中心として堅調な状態が続いている。
需要の中心となる価格帯は、業種・規模等によって大きく異なり、取引件数は少ない状態であるため中心となる価格帯
の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用目的での取引が多くを占める工業地域である。自用の工場や倉庫が中心となる地域で賃貸用不動産の数
は少ない。画地規模や地域の賃貸需要を考慮し収益還元法を適用したが、賃料は物件により格差が大きく賃料水準も異
なるため収益価格は低位に求められた。したがって、実証的な比準価格を中心とし収益価格は参考に留め、需給動向等
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　富士 9-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     49,700 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高速道路ＩＣ周辺等交通利便性良好な地域は
物流用地を中心に需要は堅調。沿岸部等災害
リスクや利便性の劣る地域の一部は需要が弱
い。

新東名高速道路インターチェンジに近い工業
地域で、流通業務施設等が集積しつつある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％ +0.2 ％
３　試算価格算定内訳 富士 9-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７Ｋ静岡第
２
-756		 富士市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南8m県道、
中間画地
工業
高度2種最高31m
特別用途地区
(60,200)
b ７Ｋ静岡第
２
-730		 富士市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東12m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
高度地区
(60,200)
c ７Ｋ静岡第
２
-453		 富士市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m市道、
南6m、二方路
準工
高度2種最高31m
特別用途地区
(70,200)
d ７Ｋ静岡第
２
-217		 富士市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北4m市道、
中間画地
工業
高度1種最高31m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
74,296  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
74,296 		 100
[ 133.0]
55,862 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
55,900 
b (　           ) 
46,713  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  87.0]		 100
[ 100.0]
53,693 		 100
[ 109.5]
49,035 
49,000 
c (　           ) 
52,083  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.1]
59,177 		 100
[ 119.4]
49,562 
49,600 
d (　           ) 
48,786  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
49,176 		 100
[  95.9]
51,278 
51,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     49,800 円／㎡]  



富士 9-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,861,232 
2,454,060 
7,407,172 
5,767,840 
1,639,332 		 （　0.9737）
1,596,218 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     33,254,542 円　　　　（　     18,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富士 9-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 1,100.00 Ｓ1 1,100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
高度2種最高31m
 60 ％   200 ％   200 ％   1,843 ㎡     22.0 m x   66.0 m  前面道路：市道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの倉庫を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
1,100.00 
100.0 
1,100.00 
810 
891,000 		 3.0  2,673,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,100.00 
100.0 
1,100.00 

891,000 		 2,673,000 
0 
⑨年額支払賃料        891,000 円　×　12ヶ月　＝　      10,692,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,692,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       855,360 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,836,640 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,673,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,592 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,861,232 円　　　　（　         5,351 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　      812 円/㎡

　月額支払賃料
（　      810 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富士 9-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 377,600 円  　　　　     94,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 320,760 円  　　　       10,692,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      764,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      802,400 円  　　　　     94,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        94,400 円  　　　　     94,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        94,400 円  　　　　     94,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,454,060 円　（　　　　　　         1,332 円／㎡）　　（経費率　　  24.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 70 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9737    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 94,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  85,000 円／㎡　×　   1,100.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0611     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 70 ％　＋　0.0669 ×  20 ％　＋ 0.0951 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,767,840 円  
（　　　　　         3,130 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,861,232 円      
②総費用 2,454,060 円      
③純収益　①－② 7,407,172 円      
④建物等に帰属する純収益 5,767,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,639,332 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,596,218 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          866 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,254,542 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富士 9-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富士市大渕字市十窪２４６３番１０
 0802000098129-0000
2 　富士市大渕字市十窪２４６３番１１
 0802000098130-0000
3 　富士市大渕字市十窪２４６６番４
 0802000098146-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
富士 9-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富士 9-7 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　竹石　敦   TEL.
鑑定評価額 91,800,000 円  １㎡当たりの価格 49,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富士市大渕字市十窪２４６３番１０外
 ②地積
　(㎡)		 1,843  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
高度2種最高31m
台形
1:3		 工場

 中小工場のほかに住
宅も見られる工業地
域		 北西17m市道 水道 富士

6.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西     0 ｍ、南   400 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １７ｍ市道 交通

施設		 富士駅北東方

6.9km		 法令

規制		 工業
(60,200)
高度2種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成の進む土地区画整理事業地に隣接した既成工業地域であり、当面は現在の土地利用状況を維持するものと予
測する。新富士ＩＣに近接し競争力が優り、今後も地価は堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は富士市を中心とした県東部一円の工業地域で広範囲に及ぶ。需要者は倉庫等の利用を目的とした法人であ
り、広域展開する県外企業も想定される。近年、付近の物流拠点創出事業区域に大型物流倉庫が進出。新富士ＩＣへの
接近性が優る街路条件の良い内率型工業地域であり、堅調な需要が認められる。工業地の取引は少なく、加えて取引面
積も様々であるため、需要の中心となる価格帯の実証的な把握は困難となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中小倉庫等の賃貸物件は少なく元本果実の相関度は希薄なため、低位に求められた収益価格は信頼度が低い。自用地と
しての利用を前提として工業地の地価形成がなされていることから、価格牽連関係を有する工業地の４事例に裏付けら
れ、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、前年公示価格等からの検討を踏まえつつ、鑑定評価
額を上記のとおり試算した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　富士 9-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     49,700 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 原材料費、燃料費の高騰が指摘されるものの
、企業業績の回復や運輸業界の時間外労働制
限等により、内陸部を中心に堅調な需要が認
められる。

近接する土地区画整理事業地内では大型物流
施設の進出も見られる。新富士ＩＣへの接近
性や良好な街路条件が需要を喚起している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％ +0.2 ％
３　試算価格算定内訳 富士 9-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７Ｋ静岡第
２
-723		 富士市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西4m市道、
中間画地
工業
高度2種最高31m
特別用途地区
(60,200)
b ７Ｋ静岡第
２
-724		 富士市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西4.6m市道
、南東4.2m、
二方路
工業
高度2種最高31m
特別用途地区
(70,200)
c ７Ｋ静岡第
２
-725		 富士市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東12m市道、
南東4.1m、
角地
工業
高度2種最高31m
特別用途地区
(70,200)
d ７Ｋ静岡第
２
-736		 富士市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北25m県道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,386  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
37,511 		 100
[  75.9]
49,422 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
49,400 
b (　           ) 
39,316  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
40,954 		 100
[  81.4]
50,312 
50,300 
c (　           ) 
51,858  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 103.0]
52,997 		 100
[ 106.0]
49,997 
50,000 
d (　           ) 
42,184  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
42,690 		 100
[  86.3]
49,467 
49,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     49,800 円／㎡]  



富士 9-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,843,963 
2,459,348 
7,384,615 
5,804,500 
1,580,115 		 （　0.9737）
1,538,558 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     32,053,292 円　　　　（　     17,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富士 9-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 1,100.00 Ｓ1 1,100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
高度2種最高31m
 60 ％   200 ％   200 ％   1,843 ㎡     22.0 m x   66.0 m  前面道路：市道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 倉庫の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
1,100.00 
100.0 
1,100.00 
813 
894,300 		 3.0  2,682,900 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,100.00 
100.0 
1,100.00 

894,300 		 2,682,900 
0 
⑨年額支払賃料        894,300 円　×　12ヶ月　＝　      10,731,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,731,600 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       912,186 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,819,414 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,682,900 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,549 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,843,963 円　　　　（　         5,341 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　      815 円/㎡

　月額支払賃料
（　      813 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富士 9-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 380,000 円  　　　　     95,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 321,948 円  　　　       10,731,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      759,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      807,500 円  　　　　     95,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        95,000 円  　　　　     95,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        95,000 円  　　　　     95,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,459,348 円　（　　　　　　         1,334 円／㎡）　　（経費率　　  25.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 70 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9737    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 95,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  85,500 円／㎡　×　   1,100.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0611     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 70 ％　＋　0.0669 ×  20 ％　＋ 0.0951 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,804,500 円  
（　　　　　         3,149 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,843,963 円      
②総費用 2,459,348 円      
③純収益　①－② 7,384,615 円      
④建物等に帰属する純収益 5,804,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,580,115 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,538,558 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          835 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,053,292 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富士 9-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富士市大渕字市十窪２４６３番１０
 0802000098129-0000
2 　富士市大渕字市十窪２４６３番１１
 0802000098130-0000
3 　富士市大渕字市十窪２４６６番４
 0802000098146-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考