令和7年1月14日　提出 富士 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 9-4 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　菊池　晶   TEL.

鑑定評価額 45,400,000 円  １㎡当たりの価格 36,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市松岡字山道下２５９番６外 ②地積 　(㎡) 1,234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 高度2種最高31m 2:1 工場 中小規模の工場、住 宅等が混在する工業 地域 南4.5m市道 水道、下水 富士 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 富士駅北西方 3.4km 法令 規制 工業 (60,200) 高度2種最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 中小工場、一般住宅等が見られる工業地域で、特段大きな変動要因も見られず、今後も現状維持と予測。当地区 は東名Ｉ．Ｃへの接近性はやや劣るが、災害リスクが低く内陸型工業地も限られるため、地価は底堅いと予測。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士市、富士宮市を中心とした県東部の工業地域。需要者は製造業や流通業務を営む県内外の中小法人が 中心となる。地方経済の衰退や企業間の国際競争力が増し工場等の統廃合等が進む中、企業の設備投資もコロナ収束以 降一部で回復傾向がみられ、また、当地区は東名Ｉ．Ｃへの接近性はやや劣るが、内陸部に位置し災害リスクも低く、 需要は安定している。取引の中心となる価格帯は規模等にもよるが、総額で２，０００万～２億円程度と幅が広い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の工場、倉庫を中心とする工業地域であり、賃貸用工場等の取引が見られず、賃料の把握が困難なこと から、収益価格は試算しない。工業地の取引は極めて少なく、広域的に取引事例の収集に努めた結果、規範性のある比 準価格を求めることができた。よって、市場性を反映させた実証性を有する比準価格を重視し、代表標準地からの検討 も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 9-6                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [105.1] [100.0] 100 36,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向 にある。新設住宅着工戸数及び土地取引件数 は減少傾向にあるが、地価全体は下落率が縮 小した。 当地区は東名Ｉ．Ｃへの接近性はやや劣るが 、災害リスクが低く内陸型工業地も限られる ことから需要は安定し、地価の底堅さがみら れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％