令和7年1月15日　提出 富士 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 9-2 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　村松　浩人   TEL.

鑑定評価額 82,800,000 円  １㎡当たりの価格 33,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市五貫島字靖国７７０番８ ②地積 　(㎡) 2,451   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.5 工場 中小工場が建ち並ぶ 街区整然とした工業 団地 北東8.5m市道 水道、下水 富士 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 北東８．５ｍ市道 交通 施設 富士 3.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道１号線バイパス南側に位置する中小工場が建ち並ぶ工業団地で、特段大きな変動要因も見られないことから 今後も現状維持と予測。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、富士市を中心に県東部の工業地域一円。需要者の属性は、工場、倉庫等の法人事業者が中心であ る。市場における需給動向は、総額が大きいほか、先行き不透明感から、投資は抑制され需要は弱く取引件数は少なか ったが、一方、労働供給がタイトな中、設備投資により生産性を向上させる動きもみられる。市場の中心となる価格帯 は、規模の大小、事業者資金力、投資目的の如何により多様で、中心価格帯は広い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の工場あるいは倉庫の取引が一般的で、採用した取引事例は適切に補正、修正が行われ信頼性は高い。一方、 工場、倉庫等の賃貸物件の成約は少ないため賃料水準の把握は難しく、また工場等の賃貸市場が形成されていないこと から、収益価格の試算は断念した。従って、代表標準地との検討を踏まえて、市場性を反映した実証的で規範性の高い 比準価格を採用し、適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 9-6                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [115.0] [100.0] 100 33,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いわゆる２０２４年問題の対処等のため、流 通施設に対する設備投資が増えつつあり、工 業地の地価は比較的安定している。 国道１号線バイパス南側に位置する工業団地 で、海岸に近く、津波被害の影響が懸念され たが、バイパスへのアクセスは良好で需要は 底堅い。 特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.2 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％