鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
富士 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富士 5-9

静岡県

静岡第２

氏名

不動産鑑定士　田中　学

TEL.

鑑定評価額

52,000,000 円

１㎡当たりの価格

64,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富士市厚原字道下１６番１				②地積　(㎡)	813 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）高度1種最高20m
	台形 1.2:1	店舗Ｓ1	郊外型店舗、営業所等の多い路線商業地域	北東12m県道	水道	富士 4.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 500 ｍ、西 200 ｍ、南 15 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

北東１２ｍ県道

交通

施設

富士駅北方

4.2km

法令

規制

準住居
(60,200)
高度1種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

富士宮へと至る主要な幹線道路沿いの路線商業地域で、商業施設が集積しており今後とも商業地として推移して
いくことが予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 64,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 41,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内全域の郊外部に位置する幹線道路沿い商業地域である。主な需要者は県内外の中小企業、個人事業主
又は個人等である。路線商業地域の商況は概ね横這いから強含み傾向で推移しているが地域によって格差が見られる。
需要の中心となる価格帯は、業種も幅広く画地の規模や建物用途等によって大きく異なっているため、取引件数が少な
いこともあって把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は店舗や事務所等が混在する幹線道路沿いの商業地域である。賃貸用不動産等の収益物件も見られるが自用の
事務所店舗ビルも多く、賃料は既存賃料をベースに形成される傾向が強くバラツキも大きい。実際の取引事例より求め
た実証的な比準価格は収益価格に比して精度が優ると判断した。よって、比準価格を中心とし収益価格を参酌して需給
動向等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

幹線道路沿いの路線商業地域や新興の商業地
域の一部は商業施設の集積によって堅調に推
移。駅前等旧来の商業地域は停滞傾向が続く
。

幹線道路沿い路線商業地域で、商業施設が集
積しており商況は概ね堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

富士 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７Ｋ静岡第２ -941	富士市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東13m県道、北西3m、角地		準住居高度1種最高20m 居住誘導区域内 (70,200)
b	７Ｋ静岡第２ -228	富士市		更地	（　）	長方形	北9m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	７Ｋ静岡第２ -944	富士市		建付地	（　）	不整形	南西15.4m市道、中間画地		２中専高度1種最高20m (60,150)
d	７Ｋ静岡第２ -238	富士市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西11m市道、南4m、角地		１住居高度1種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,839	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.3]	58,980	100 [ 92.2]	63,970	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	64,000
b	(　 ) 76,400	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,400	100 [ 110.4]	69,203		69,200
c	(　 ) 47,416	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	70,246	100 [ 114.1]	61,565		61,600
d	(　 ) 73,378	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 103.0]	74,990	100 [ 94.1]	79,692		79,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -19.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,000 円／㎡]

富士 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,989,976	1,458,300	5,531,676	3,879,040	1,652,636	（　0.9737） 1,609,172	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	33,524,417 円　　　　（　 41,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度1種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	813 ㎡	30.0 m x 27.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	2,100	630,000	6.0	3,780,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		630,000		3,780,000
								0

⑨年額支払賃料	630,000 円　×　12ヶ月　＝　 7,560,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,560,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 604,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,955,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,780,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,776 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,989,976 円　　　　（　 8,598 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,111 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	220,400 円	55,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	226,800 円	7,560,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 432,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 468,300 円	55,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	55,100 円	55,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,100 円	55,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,458,300 円　（　　　　　　 1,794 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,100,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,879,040 円（　　　　　 4,771 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,989,976 円
②総費用	1,458,300 円
③純収益　①－②	5,531,676 円
④建物等に帰属する純収益	3,879,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,652,636 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,609,172 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,979 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,524,417 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

富士 5-9　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	富士市厚原字道下１６番１	0802000178095-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
富士 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富士 5-9

静岡県

静岡第２

氏名

不動産鑑定士　村松　浩人

TEL.

鑑定評価額

52,000,000 円

１㎡当たりの価格

64,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富士市厚原字道下１６番１				②地積　(㎡)	813 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）高度1種最高20m
	台形 1.2:1	店舗Ｓ1	郊外型店舗、営業所等の多い路線商業地域	北東12m県道	水道	富士 4.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 500 ｍ、西 200 ｍ、南 15 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

富士駅北方

4.2km

法令

規制

準住居
(60,200)
高度1種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

繁華性を有する県道沿いの路線商業地域であり、同様に推移すると予測する。特に地域要因に変動はなく地価は
横ばいからやや上昇すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 64,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は富士市の路線商業地域一円。需要者は全国展開をする法人、資本力のある地元法人が中心である。路線商
業地域は売買需要よりも賃貸需要が強く、売買取引は意外に少ない。また、背後地及び通過する顧客数の多寡等により
出店需要が大きく左右される。中心となる価格帯は規模、用途等によりまちまちで見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

建築費や土地価格に見合った市場での賃料水準が形成されず、収益価格は低位に試算された。比準価格は市内広範囲に
存する路線沿いを中心とした取引事例から試算したもので精度は高いものと考えられる。賃貸市場が成熟していないた
め収益価格は精度が低いと考えられる。よって、実証的な比準価格を中心に、収益価格は参考に留めて調整し、鑑定評
価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市の人口は微減、高齢化率は上昇し生産年
齢人口は減少傾向にある。工場跡地、農地の
転換等による宅地供給の増大に対し宅地需要
は引き続き弱い。

大型店舗の出店により、競合関係にある路線
商業地域は繁華性及び市場性に陰りがみられ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

富士 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７Ｋ静岡第２ -721	富士市		建付地	（　）	不整形	北16m県道、東20m、二方路		工業高度2種最高31m 特別用途地区 (70,200)
b	７Ｋ静岡第２ -251	富士市		更地	（　）	不整形	東6.5m市道、西3m、二方路		商業 (100,390)
c	７Ｋ静岡第２ -306	富士市		更地	（　）	ほぼ整形	南16m市道、東5m、角地		１中専高度1種最高20m (60,100)
d	７Ｋ静岡第２ -941	富士市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東13m県道、北西3m、角地		準住居高度1種最高20m 居住誘導区域内 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 133,571	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	129,551	100 [ 190.6]	67,970	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	68,000
b	(　 ) 82,194	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.3]	96,359	100 [ 150.3]	64,111		64,100
c	(　 ) 66,241	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	72,158	100 [ 119.2]	60,535		60,500
d	(　 ) 47,839	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.3]	58,980	100 [ 92.1]	64,039		64,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +85.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +28.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -19.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,000 円／㎡]

富士 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,062,155	1,653,060	5,409,095	3,900,160	1,508,935	（　0.9737） 1,469,250	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	30,609,375 円　　　　（　 37,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度1種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	813 ㎡	30.0 m x 27.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	2,145	643,500	6.0	3,861,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		643,500		3,861,000
								0

⑨年額支払賃料	643,500 円　×　12ヶ月　＝　 7,722,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,722,000 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 694,980 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,027,020 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,861,000 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,135 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,062,155 円　　　　（　 8,687 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,156 円/㎡　月額支払賃料（　 2,145 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	221,600 円	55,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	231,660 円	7,722,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 618,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 470,900 円	55,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	55,400 円	55,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,400 円	55,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,653,060 円　（　　　　　　 2,033 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,400,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,900,160 円（　　　　　 4,797 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,062,155 円
②総費用	1,653,060 円
③純収益　①－②	5,409,095 円
④建物等に帰属する純収益	3,900,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,508,935 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,469,250 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,807 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,609,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

富士 5-9　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	富士市厚原字道下１６番１	0802000178095-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考