鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
富士 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富士 5-8

静岡県

静岡第２

氏名

不動産鑑定士　村松　浩人

TEL.

鑑定評価額

9,210,000 円

１㎡当たりの価格

74,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富士市吉原３丁目３４８０番１５８｢吉原３－１０－２｣				②地積　(㎡)	123 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,390)
	1:2	店舗兼共同住宅Ｓ4	飲食店舗が多い中心商店街背後の商業地域	西6.5m市道	水道、ガス、下水	吉原 3.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 25 ｍ、南 100 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

６．５ｍ市道

交通

施設

吉原駅北西方

3.4km

法令

規制

商業
(90,390)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は飲食店舗が多い旧中心商店街背後の混在商業地域であったが、一般住宅、アパート等が一層増えつつ
ある。住宅地への移行の途上であることから、暫く地価水準は横ばい傾向にあるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 74,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は富士市内の商業地域及び住商混在地域一円である。需要者は当市に地縁・血縁関係を有する個人事業者を
中心に小規模法人等を若干含む。近隣地域は旧中心商店街背後に形成された混在商業地域で以前は飲食店舗等商業的利
用が多かったが現在は住宅利用目的が中心で需要が弱く、地価は下落傾向にある。中心価格帯は規模・用途の多様性な
どから幅が広く、その把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は飲食店舗が多かったが住宅が増加傾向にあること等から自用目的の取引が殆どで事業用の賃貸市場の成熟度
は高くない。商業地ではあるが収益性によって価格形成がなされていないことから収益価格は比準価格と比較して低位
に試算された。以上から、精度が相対的に劣る収益価格は参考に留め、市場を反映した実証的な比準価格を中心に代表
標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富士 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 93,400 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[124.8]

[100.0]
100

74,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     74,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市の人口は微減、高齢化率は上昇し生産年
齢人口は減少傾向にある。市内の郊外を中心
とした宅地の供給増大に対し、宅地需要は引
き続き弱い。

近隣地域は飲食店舗が多い旧中心商店街背後
の商住混在地域である。未だ住宅地としての
需要が弱いことから繁華性及び市場性は低下
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

富士 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７Ｋ静岡第２ -425	富士市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6.4m市道、南東4m、角地		近商 (90,200)
b	７Ｋ静岡第２ -417	富士市		建付地	（　）	不整形	南東30m国道、中間画地		準住居高度1種最高20m (60,200)
c	７Ｋ静岡第２ -920	富士市		底地	（　）	台形	北西12m県道、中間画地		準住居高度1種最高20m 都市機能誘導区域 (60,200)
d	７Ｋ静岡第２ -751	富士市		更地	（　）	長方形	西6.4m市道、中間画地		商業 (90,384)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 80,275	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.2]	72,845	100 [ 97.0]	75,098	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	75,100
b	(　 ) 61,246	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	63,140	100 [ 86.7]	72,826		72,800
c	(　 39,303) 46,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	46,939	100 [ 63.3]	74,153		74,200
d	(　 ) 87,729	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	87,729	100 [ 114.2]	76,820		76,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -43.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,900 円／㎡]

富士 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,801,637	542,241	2,259,396	2,056,150	203,246	（　0.9741） 197,982	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	4,212,383 円　　　　（　 34,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	78.00	Ｓ2	156.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	390 ％	123 ㎡	7.7 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一階店舗フロアー貸、２階住宅１ＤＫ２戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	78.00	100.0	78.00	1,951	152,178	4.0	608,712
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	78.00	100.0	78.00	1,366	106,548	2.0	213,096
							0.0	0
～

～

～

計		156.00	100.0	156.00		258,726		821,808
								0

⑨年額支払賃料	258,726 円　×　12ヶ月　＝　 3,104,712 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 156.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,104,712 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 310,471 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,794,241 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	821,808 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,396 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,801,637 円　　　　（　 22,778 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,958 円/㎡　月額支払賃料（　 1,951 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	118,000 円	29,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	93,141 円	3,104,712　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 250,700 円	29,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,500 円	29,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,500 円	29,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 542,241 円　（　　　　　　 4,408 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,500,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 156.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,056,150 円（　　　　　 16,717 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,801,637 円
②総費用	542,241 円
③純収益　①－②	2,259,396 円
④建物等に帰属する純収益	2,056,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	203,246 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	197,982 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,610 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,212,383 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

富士 5-8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	富士市吉原三丁目３４８０番１５８	0802000419465-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月13日　提出
富士 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富士 5-8

静岡県

静岡第２

氏名

不動産鑑定士　田中　弘樹

TEL.

鑑定評価額

9,200,000 円

１㎡当たりの価格

74,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富士市吉原３丁目３４８０番１５８｢吉原３－１０－２｣				②地積　(㎡)	123 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,390)
	1:2	店舗兼共同住宅Ｓ4	飲食店舗が多い中心商店街背後の商業地域	西6.5m市道	水道、ガス、下水	吉原 3.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 25 ｍ、南 100 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

６．５ｍ市道

交通

施設

吉原駅北西方

3.4km

法令

規制

商業
(90,390)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

飲食店舗が多い既成商業地域であるが、歩行者通行量の減少や商業繁華性の低下から今後、商住混在地域へと徐
々に移行してゆくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 74,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は富士市内の商業地域。需要者は自社の店舗、事務所として利用することを目的とする地元中小法人、個人
事業主が中心となる。飲食店が多い商業地域で新型コロナの影響を大きく受けたが、経済活動正常化により地価の下落
幅は縮小傾向とみられる。取引される敷地規模や価格帯が一様ではなく、需要の中心となる価格帯を把握することは困
難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は中心商店街背後にある飲食店の多い商業地域にあり、収益物件もみられるものの取引市場は大都市圏に比べ未
成熟であり、収益価格は精度が低いとみられる。よって実証的な比準価格を中心として、収益価格を参考のうえ、代表
標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富士 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 93,400 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[124.7]

[100.0]
100

74,900

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

富士市の人口は減少傾向にあり高齢化率も上
昇していて地価は下落傾向にあるが物価上昇
のなか下落幅は全体的に縮小している。

中心商店街背後の飲食店舗が多い商業地域で
需要は弱いが、下落幅は縮小している。

特にない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

富士 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７Ｋ静岡第２ -425	富士市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6.4m市道、南東4m、角地		近商 (90,200)
b	７Ｋ静岡第２ -757	富士市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南東6.5m市道、北東6.4m、角地		商業 (100,390)
c	７Ｋ静岡第２ -412	富士市		更地	（　）	不整形	西6m市道、中間画地		近商 (80,300)
d	７Ｋ静岡第２ -751	富士市		更地	（　）	長方形	西6.4m市道、中間画地		商業 (90,384)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 80,275	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.2]	72,845	100 [ 96.0]	75,880	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	75,900
b	(　 ) 70,787	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	68,657	100 [ 95.0]	72,271		72,300
c	(　 ) 67,527	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 88.2]	76,561	100 [ 103.0]	74,331		74,300
d	(　 ) 87,729	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	87,729	100 [ 118.7]	73,908		73,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,800 円／㎡]

富士 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価が把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,767,017	542,690	2,224,327	2,063,120	161,207	（　0.9741） 157,032	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	3,341,106 円　　　　（　 27,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	78.00	Ｓ2	156.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	390 ％	123 ㎡	7.7 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

収益用としては、１階店舗フロアー貸し、２階住宅で１ＤＫ２戸、平均専有面積３９㎡／戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	78.00	100.0	78.00	1,934	150,852	4.0	603,408
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	78.00	100.0	78.00	1,342	104,676	2.0	209,352
							0.0	0
～

～

～

計		156.00	100.0	156.00		255,528		812,760
								0

⑨年額支払賃料	255,528 円　×　12ヶ月　＝　 3,066,336 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 156.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,066,336 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 306,634 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,759,702 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	812,760 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,315 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,767,017 円　　　　（　 22,496 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,940 円/㎡　月額支払賃料（　 1,934 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	118,400 円	29,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	91,990 円	3,066,336　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 251,600 円	29,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 542,690 円　（　　　　　　 4,412 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,600,000 円	設計監理料率　 188,000 円／㎡　×　 156.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,063,120 円（　　　　　 16,773 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,767,017 円
②総費用	542,690 円
③純収益　①－②	2,224,327 円
④建物等に帰属する純収益	2,063,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	161,207 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	157,032 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,277 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,341,106 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

富士 5-8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	富士市吉原三丁目３４８０番１５８	0802000419465-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考