令和7年1月15日　提出 富士 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -34 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　村松　浩人   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 41,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市北松野字中野１６９番１１６ ②地積 　(㎡) 260   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,100) （その他） 高度1種最高20m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 富士川 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 富士川駅北方 6.5km 法令 規制 １中専 (60,100) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の分譲住宅地域で、最寄り駅及び市街地への接近性、利便性は劣り、需要が弱か った。令和６年富３月、かりがね橋が富士川に架橋され、地価水準の変動が期待される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧富士川町を主に旧富士市の郊外に形成された住宅地域一円。需要者は旧富士川町に居住する一次取得者 が中心である。既成住宅団地であるが、旧富士市に比べ総じて需要は弱い状態が続いている。土地は総額で１，０００ 万円程度、建売住宅で２，５００～３，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の取引が主の住宅団地のため、収益価格は試算できなかった。比準価格は主として旧富士川町の取引事例から試算 したもので精度は高いものと考えられる。自用の取引が中心で、利便性及び快適性を重視する住宅地域であるため、代 表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,900 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [102.0] 100 [ 81.3] [100.0] 100 41,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減、高齢化率は上昇し生産年 齢人口は減少傾向にある。市内の郊外を中心 とした宅地の供給増大に対し、宅地需要は引 き続き弱い。 当地区は最寄り駅及び市街地への接近性、利 便性が劣っていたが、かりがね橋架橋が地域 要因へ影響を与えつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％