令和7年1月10日　提出 富士 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -32 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　海野　克明   TEL.

鑑定評価額 6,770,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市中之郷字小池２６７４番１３外 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 高度1種最高20m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 北6m市道 水道 富士川 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 富士川駅南西方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,100) 土砂災害警戒区域 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 背後に傾斜地を控えた旧富士川町内の住宅地域であり、当分の間は現状程度の住環境を維持すると予測する。富 士川かりがね橋の供用開始に伴う利便性の改善、市場性の高まりが期待される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士市及び隣接市等における郊外の住宅地域であり、主として富士市西部郊外の住宅地域一円。需要者は 旧来から当該地域に居住する一次取得者層が中心とみられ、一部で地縁性による市場限定も認められる。富士川かりが ね橋の供用が開始され、周辺路線の渋滞緩和による利便性改善、旧富士川町地区と富士市中心部のアクセス改善に伴う 需要喚起が期待される。需要の中心となる価格帯は土地で５００～１，２００万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地条件や賃貸市場の動向等に鑑み、収益価格は試算しなかった。類似の取引事例から求められた比準価格は実証的な 価格と思料され、市場性を反映し説得力がある。近隣地域の如き住宅地域では居住の快適性や利便性、これら要因を背 景とした市場性に着目した取引が大半であり、比準価格は規範性が高い。以上から本件では、市場性を反映した比準価 格を概ね妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,900 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [102.0] 100 [ 81.3] [100.0] 100 41,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景況は穏やかながら回復基調と見られ、中心 市街地の宅地需要は概ね堅調であるが、利便 性や環境による二極化が窺え、一部郊外等で は弱さが窺える。 令和６年３月に富士川かりがね橋の供用が開 始された。周辺道路の渋滞緩和による選好性 の向上が期待される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％