令和7年1月10日　提出 富士 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -28 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　竹石　敦   TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 64,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市厚原字横道下１２４６番７外 ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 富士 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 富士駅北方 4.7km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 特段の地域変動要因はなく、今後も戸建住宅主体の居住環境が維持されるものと予測する。生活利便性が優り、 今後の地価はやや強含みに向かうことが予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士市内の住宅地域と判定した。需要者は市内在住の一次取得者が中心であり、他地域からの流入も比較 的多い。商業施設、小学校等への接近性が好感され堅調な需要が認められ、周辺地域では需要に応じた宅地開発が活発 に見られる。市場における取引の中心価格帯は、土地のみでは１，３００万円～１，８００万円程度、新築戸建では２ ，８００万円～３，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 建築費の高騰や周辺地域の賃料水準、間口等に鑑みて、経済合理性に見合う賃貸用建物の想定が困難なため、収益還元 法は非適用とした。厚原地区における自用の戸建住宅目的の４事例に裏付けられた比準価格は、自己居住の快適性を重 視する需要行動に合致し、説得性の高い価格となっている。よって、比準価格を採用し、前年公示価格等からの検討も 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向。土地取引件数は比較 的安定している。市内の地価は総じてやや弱 含みながら、利便性の良い一部地域について は堅調。 特段の地域変動は認められない。駅からはや や離れるが、各種商業施設や小学校への接近 性は良好で、底堅い需要が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％