令和7年1月10日　提出 富士 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -25 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　海野　克明   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 71,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市松岡字寺新田４７８番８外 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 高度1種最高20m 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 富士 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 富士駅北西方 2.2km 法令 規制 ２中専 (60,150) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を主体とした住宅地域で、近年は地域要因に格別の変動はなく、今後も当分の間は現状程度の住環境を 維持すると予測する。需給は概ね均衡しており、地価は概ね横這い傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として富士市内の標準的住宅地域一円。需要者は市内に居住或いは通勤する３０歳代前後の一次取得者 層が中心と見られる。中心市街地外縁部に展開する住宅地域で、利便性や居住環境は概ね良好であり、値頃感もあって 相応の需要が見られる。需要の中心となる価格帯は土地で１，２００～１，８００万円、新築戸建で２，８００～３， ８００万円程度と見られるが、画地規模や建物仕様等によるばらつきが見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 建築費の高騰や賃貸市場の現状等に鑑み収益還元法の適用は断念した。類似の取引事例から求められた比準価格は実証 的価格と思料され、市場性を反映し説得力がある。近隣地域周辺は市場性に着目した取引が大半を占める住宅地域であ ることから、比準価格は規範性が高い。以上から本件では、市場性を反映した比準価格を概ね妥当と判断し、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,400 円／㎡ [100.3] 100 100 [102.0] 100 [136.9] [104.0] 100 72,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景況は穏やかながら回復基調と見られ、中心 市街地の宅地需要は概ね堅調であるが、利便 性や環境による二極化が窺え、一部郊外等で は弱さが窺える。 竪堀駅からも近く利便性は概ね良好な住宅地 域である。農地等も散見され相応に供給も見 られるが比較的堅調な需要があり地価は安定 的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +28.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％