令和7年1月14日　提出 富士 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -17 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　佐野　雅彦   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 67,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市松岡字四丁川原１６７６番８５外 ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 高度1種最高20m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が混在する住 宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 富士 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 富士駅西方 2.1km 法令 規制 ２中専 (60,150) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほかにアパート等も介在する住宅地域で、西側の社宅跡地はマンションと戸建の複合開発がなされた が、周辺地域では他にも中小規模の宅地開発が見られ、供給過剰により地価は弱含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士市内の住宅地域一円。需要者の中心は３０歳代、４０歳代の子育て世代の一次取得者である。近隣地 域は比較的人気があり需要は底堅いが、周囲では宅地開発も盛んで市場には慢性的な供給過剰感があり、西側に近接す る社宅跡地のマンションは竣工後でも完売に至らず、地価は僅かに弱含みで推移している。取引の中心価格帯は、土地 １８０㎡程度で１，０００万円～１，４００万円、新築の戸建物件で２，２００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域にはアパート等の賃貸物件も所在するが、賃貸物件自体の取引は見られず、自用物件が中心 的な取引である。後述の理由により収益還元法の適用が困難であり、価格形成においては地域間等の水準比較が重視さ れている。したがって、実証的な比準価格を標準とし、需給動向及び代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,400 円／㎡ [100.3] 100 100 [102.0] 100 [139.9] [100.0] 100 67,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微減傾向である。建築着工件数 も微減傾向が続いている。全体の地価下落率 は前年からは縮小傾向にある。 近隣地域は文教施設等への接近性が悪く、需 要が弱い。周辺地域の宅地開発は続き供給過 剰なため、住宅地の価格は下落傾向である。 近隣地域における地位は中庸であり、特に記 載すべき変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％