令和7年1月15日　提出 富士 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -16 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　学   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 64,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市今泉字中芝原２２６２番７ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 高度1種最高20m 台形 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 空地も見られる住宅 地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 富士 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 富士駅北東方 5.6km 法令 規制 ２中専 (60,150) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 東名高速道路南側の既存住宅地域で、地域内に大きな変動もないため今後とも現状の住宅地域としての特性を維 持しつつ推移していくことが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士市の市街地の外縁部に位置している住宅地域である。需要者の中心は富士市居住の一次取得者が多い が、地価水準から総額も比較的購入しやすい範囲となるため二次取得者も見られる。新規供給は比較的少ない地域であ るため需給は概ね均衡している状態である。需要の中心となる価格帯は、土地の総額で１０００～１５００万円前後、 新築の戸建物件で３０００～３５００万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的での取引が殆どを占める住宅地域である。当該地域においてはアパート等も見られるが、収益性よ り自己使用における快適性がより重視されて価格が形成されている。また、画地規模や法令規制等から想定可能な賃貸 用建物の規模や賃貸需要を検討し、収益還元法の適用は困難と判断した。したがって、取引事例より求めた実証的な比 準価格を重視し、地域の需給動向や代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [112.0] [103.0] 100 64,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住環境等が良好な地域を中心に堅調な状態で 一部は上昇傾向である。一方、利便性に劣る 郊外部や沿岸部は概ね横這いから下落傾向で 推移している。 東名高速道路南側の既存住宅地域であるが、 地域要因に大きな変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％