令和7年1月14日　提出 富士 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -9 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　菊池　晶   TEL.

鑑定評価額 6,570,000 円  １㎡当たりの価格 24,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市大渕字城山２２１３番１５７ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 空地の残る高台の住 宅地域 北東6.5m市道 水道 富士 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 富士駅北方 11.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ空地が残る一団の住宅地域で、特段大きな変動要因も見られないことから今後も現状維持と 予測。当地区は最寄り駅への接近性、利便性等が劣ることから需要が弱く、地価の下落傾向が続くと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士市内及び富士宮市郊外の住宅地域一円。需要者は富士市内及び隣接する市内に居住する２０～３０代 の一次取得者が中心となる。富士市郊外に造成された規模の大きな住宅団地で、最寄り駅への接近性、利便性等が劣る ことから需要が弱く、地価の下落傾向が続いている。取引の中心は土地で４００～７００万円程度、新築戸建住宅で１ ，８００～２，２００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、アパート等の共同住宅が見られず、かつ、戸建住宅の賃貸市場 も熟成しているとは認めらないことから、収益価格は試算しない。当地区は自己の居住目的で取引され、取引価格の水 準を指標に価格が形成されるものと認められることから、実証性を有する比準価格を中心に、前年標準地からの検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向 にある。新設住宅着工戸数及び土地取引件数 は減少傾向にあるが、地価全体は下落率が縮 小した。 当地区は市街化調整区域内の住宅団地で、災 害リスクは低いが、最寄り駅への接近性、利 便性等が劣ることから需要が弱く、地価の下 落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％