令和7年1月15日　提出 富士 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -8 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　細川　和輝   TEL.

鑑定評価額 8,730,000 円  １㎡当たりの価格 61,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市石坂字井戸上３４８番８外 ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 高度1種最高20m 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い郊外の新興住宅地 域 南西5m市道 水道、ガス、下水 富士 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 富士駅北東方 5.8km 法令 規制 ２中専 (60,150) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 富士市郊外の住宅地域であり、特段の変動要因はなく現状を維持すると予測する。新規分譲地と比較すると競争 力に劣るものの需要は底堅く、地価は概ね横這い傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は富士市内の郊外住宅地域一円である。需要者は富士市内の一次取得者を中心に一部市外からの転入 者もみられる。富士市郊外及び周辺では新たな宅地供給がやや多く、市場はやや供給過剰である。当該地域は新規分譲 地と比較すると競争力が劣るものの需要は底堅く、地価は概ね横這い傾向である。市場の中心価格帯は土地が総額９０ ０万円～１，２００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、自己の居住用不動産の取得を目的とした取引が大半である。行政的要因及 び事業収支等の観点から、賃貸共同住宅を想定することが困難で、収益還元法は適用しなかった。富士市内の郊外住宅 地域に存する取引事例を多数収集することができたため、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地価 格等との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [117.0] [103.0] 100 61,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少及び高齢化率の上昇は継続し、新設 住宅着工戸数は減少した。郊外の住宅地は供 給過剰の状況で、地価は下落から概ね横這い 傾向である。 地域要因に特段の変動要因はない。郊外の閑 静な住宅地域であるが、立地条件がやや劣り 、新たな分譲地と比較すると需要がやや弱い 。 個別的要因に変動はない 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％