令和7年1月14日　提出 富士 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -7 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　佐野　雅彦   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 59,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市広見本町５００番１４ ｢広見本町１６－７｣ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 富士 6.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　　北　　 ６ｍ市道 交通 施設 富士駅北東方 6.6km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として熟成されており、地域要因の大きな変化は見られない。区画整然とした郊外の住宅地域である。 新規分譲地との競争力は弱いが、地価は横ばい傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士市の市街地の北部を中心とした郊外の住宅地域一円である。需要者は市内に居住及び勤務する一次取 得者を中心とするが、一部は買い替え層も含まれる。開発されてから期間が経過した住宅団地で、新規に開発された分 譲地と比較して需要が弱い現状にある。近隣地域の地価は下落傾向で推移している。中心価格帯は土地で１，０００万 円～１，４００万円、新築戸建で２，３００万円～３，３００万円。３，５００万円を超えると需要は少なくなる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が２００㎡前後の自用住宅が殆どである。賃貸需要が弱いこと、低容積率等から土地と建物トータルとしての 経済合理性のある賃貸経営が困難なため、収益還元法の適用はできなかった。取引は自己使用が中心と思われ、また快 適性を重視する住宅地域であることもあり、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [118.4] [100.0] 100 59,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微減傾向である。建築着工件数 も微減傾向が続いている。宅地開発が多く見 られ、住宅地の供給は過剰である。 地域要因の大きな変動はない。利便性は概ね 標準的な郊外住宅地域であるが、容積率が低 いため、周辺の分譲地との競争力は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％