令和7年1月10日　提出 富士 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -6 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　竹石　敦   TEL.

鑑定評価額 7,300,000 円  １㎡当たりの価格 36,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市神戸字嶋原５０番１０ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 吉原 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 吉原駅北方 6.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域の住宅地域で宅地化が抑制されていることから、今後も現状維持と予測する。需要の弱さを反映 して、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郊外部を主とした富士市の住宅地域。中心となる需要者は市内在住の一次取得者であり、他地域からの流 入は殆ど見られない。付近の市街化区域には大規模な住宅団地も見られ、供給が多いこともあり、利便性の劣る市街化 調整区域には需要が向かいづらい状況にある。取引の少なさから中心価格帯の抽出は難しいが、土地で１，０００万円 、新築戸建で２，５００万円を超える取引は殆どない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の住宅地域であり、賃貸市場が成熟していないため、収益価格は試算しないこととした。周辺の市街 化区域の事例を含み価格牽連関係にある４事例を採用し、補修正、要因比較を適切に行って試算した比準価格は市場性 を反映し、信頼度が高い。過去の取引価格水準を指標とした価格形成がなされていることに鑑みて比準価格を採用し、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,900 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [102.0] 100 [ 92.5] [101.0] 100 36,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向。土地取引件数は比較 的安定している。市内の地価は総じてやや弱 含みながら、利便性の良い一部地域について は堅調。 地域要因に特段の変動はない。市街化調整区 域の住宅地域であり、需要は限定されている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 -23.5 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％