令和7年1月15日　提出 富士 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -1 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　村松　浩人   TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 92,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市高嶺町６９番外 ｢高嶺町８－２１｣ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にマン ション等が見られる 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 富士 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道　 交通 施設 富士駅東方 3.6km 法令 規制 ２住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 供給が少ない市役所等に近い利便性良好な住宅地域であり、今後も安定した需要が見込まれると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市価格上位の住宅地域一円。需要者は市内に居住・勤務する一次取得者が中心であるが、高所得者層等 の二次取得者も想定される。近年利便性の優る住宅地域は供給が少なく、高所得者層の需要が見込まれるため、取引価 格は堅調。土地は総額で１，５００～２，０００万円程度、新築住宅で３，０００～４，０００万円程度が需要の中心 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模から経済的な賃貸想定が困難なため、収益価格は試算できなかった。比準価格は事例適格要件を有する取引事 例等から試算したもので精度は高いものと考えられる。自用の取引が中心で、利便性及び快適性を重視する住宅地域で あり、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 76.4] [100.0] 100 91,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減、高齢化率は上昇し生産年 齢人口は減少傾向にある。以前の工場地を中 心とした宅地供給の増大に対し宅地需要は引 き続き弱い。 地域的に限定された住宅地域であり、供給が 限られ市場性は安定している。地域要因に特 段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％